孝感房地產(chǎn)信息
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孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年（8期）
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年4月8日
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2009年一季度孝感市房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況
一、2009年季度房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本情況
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況
2009年季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目99個，同比增長30.2%。其中，新開工項目19個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目80個；在建項目59個，已竣工項目40個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目55個，同比增長48.6%。其中，今年新開工項目5個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目50個；在建項目27個，已竣工項目28個。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6億元，同比增長3.8%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元，同比增長22.6%；漢川、應城、安陸、云夢、大悟、孝昌等地各完成房地產(chǎn)開發(fā)投資0.32億元、1.15億元、0.4億元、0.87億元、0.24億元、0.07億元。
（二）商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積71萬m2，同比減少23.2%；孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。
全市商品房竣工面積8.7萬m2，同比減少74.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2，同比減少6.6%。
全市商品房銷售面積15.6萬m2，同比減少14.8%；孝感城區(qū)商品房銷售面積9.7萬m2，同比減少2.9%。
（三）商品房銷售價格情況
全市商品房銷售的平均價格為2039元/m2，同比下降11.5%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2147元/m2，同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價格為1927元/m2，同比下降8.1%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2001元/m2，同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當月商品房銷售的平均價格為1965元/m2，環(huán)比下降了14.2%，其中，商品住宅平均價格為1784元/m2，環(huán)比下降了11.8%。
各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市1880元/m2，應城市2100元/m2，安陸市1422元/m2，云夢縣1964元/m2，大悟縣1298元/m2，孝昌縣1450元/m2；商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1795元/m2，應城市1880元/m2，安陸市1422元/m2，云夢縣1816元/m2，大悟縣1200元/m2，孝昌縣1450元/m2。
（四）2009年季度網(wǎng)上簽約系統(tǒng)顯示的樓盤銷售情況
網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年季度，孝感城區(qū)共有32個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房1140套，其中，住宅1099套。網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是：西城嘉園322套，
全洲國際商城100套，福星城一期98套，
西河新景園80套，蘭苑·幸福花城78套，后湖御景51套，北辰花園45套，宇濟·槐蔭天地43套。其中，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是：西城嘉園322套，
全洲國際商城99套，福星城一期95套，
西河新景園70套，蘭苑·幸?；ǔ?7套，后湖御景51套，北辰花園45套，宇濟·槐蔭天地43套。
（五）2009年季度房地產(chǎn)稅收的基本情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2009年季度，孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元（其中契稅收入2611萬元，營業(yè)稅2215萬元，企業(yè)所得稅1099萬元，房地產(chǎn)其他稅1179萬元），比上年同期減少了7.19%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元（其中契稅收入511.8萬元，營業(yè)稅873.7萬元，企業(yè)所得稅112.7萬元，房地產(chǎn)其他稅204.1萬元），比上年同期減少了10.53%。
二、2009年季度房地產(chǎn)市場運行點
從2009年季度房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行情況呈現(xiàn)出以下主要點：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長，但增幅繼續(xù)回落
2009年季度，我市房地產(chǎn)投資同比繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6億元，同比增長3.8%，增幅較2008年回落了14個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.95億元，同比增長22.6%，增幅較2008年上升了1.65個百分點。
（二）商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降
2009年季度，全市商品房施工面積71萬m2，同比減少23.2%；孝感城區(qū)商品房施工面積30萬m2, 同比減少39.6%。全市商品房竣工面積8.7萬m2，同比減少74.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積6.6萬m2，同比減少6.6%。
（三）商品房銷售量近期有所回升
網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年季度，孝感城區(qū)共有32個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房1140套，其中，住宅1099套。分別比2008年四季度的成交套數(shù)多出了513套和545套，商品房的銷售有所回暖，銷售量在上升。
（四）商品房銷售價格同比與環(huán)比有所下降
2009年季度，全市商品房銷售的平均價格為2039元/m2，同比下降11.5%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2147元/m2，同比下降22.4%。全市商品住宅銷售的平均價格為1927元/m2，同比下降8.1%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2001元/m2，同比下降23.1%。孝感城區(qū)3月份當月商品房銷售的平均價格為1965元/m2，環(huán)比下降了14.2%，其中，商品住宅平均價格為1784元/m2，環(huán)比下降了11.8%。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比有所下降
2009年季度，孝感市共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7104萬元，比上年同期減少了7.19%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1702.3萬元，比上年同期減少了10.53%。
三、房地產(chǎn)市場運行反映出的新情況及應對措施
（一）房地產(chǎn)市場運行反映出的新情況及原因
從今年一季度房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康，但也反映出了一些新情況：一是商品房施工面積、竣工面積同比均有所下降；二是商品房銷售量近期有所回升，但商品房銷售價格同比繼續(xù)小幅回落。其主要原因：
一是受去年銷售形勢不景氣的影響。自去年以來，全國很多城市商品房均出現(xiàn)了銷售量大幅下降情況，許多開發(fā)商對今年的銷售形勢有所顧慮，放緩了施工進度，導致施工面積和竣工面積同時下降。
二是受全球性金融危機的影響。自去年以來，各商業(yè)銀行為了控制風險，紛紛對房地產(chǎn)開發(fā)貸款提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難，再加上由于銷售形勢不好，資金回籠也困難，許多開發(fā)商不得不暫停了新項目的開發(fā)計劃，對于在建的開發(fā)項目也放緩了施工進度，導致施工面積和竣工面積同時下降。
三是自2008年以來，我市的商品房市場呈現(xiàn)出供過于求的情況，商品房的竣工量大于銷售量。2008年，全市商品房竣工面積107.5萬m2，銷售面積75.2萬m2，孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2，銷售面積為32.1萬m2?？罩梅康拿娣e也在增加，網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示：2008年底，孝感城區(qū)的商品房空置面積6.84萬m2，到2009一季度，孝感城區(qū)的商品房空置面積24.49萬m2，增加了17.65萬m2，市場對于空置房的消化需要一個過程，很多開發(fā)商意識到了這一點，因此，均暫停了新項目的開發(fā)計劃，也導致施工面積和竣工面積同時下降。
四是我市2008年商品房的銷售量下降較多，原因之一是很多剛性需求者在房價下跌周期內(nèi)，采取了觀望的態(tài)度，但也看到近期商品房的銷售價格與2008年上半年的高值相比，下降了很多，認為房價再下降的空間不大，于是選擇在這個時期入市購房，推動了成交量的上揚。
五是我市2008年下半年商品房的銷售量較小，屬于一個階段性的底部，根據(jù)經(jīng)濟學的原理，成交量到達階段性的底部后會有一個正常的反彈過程，也是成交量上升的過程，這和股市有一定的相似之處。
六是由于我市屬于一個打工經(jīng)濟的城市，1、2月份回家過年的打工者較多，由于業(yè)形勢不好，有一部分人沒有出外打工了，但家里有些積蓄，對住房也有剛性需求，于是選擇在這個時期看房選房，導致這個時期成交量的上升。
七是自去年下半年以來國家實行了積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對于個人購房按揭貸款實行的利率優(yōu)惠政策，也吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。
八是房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金壓力，采取了多種形式的促銷手段，壓縮了利潤空間（個別開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實際上也降低了房價，由于房價降到了一部分消費者能夠承受的心理價位，于是會選擇進行入市購房，促進了成交量的增長。
九是政府及房地產(chǎn)等相關(guān)部門對我市房地產(chǎn)市場一直在作正面的宣傳引導和培育，不斷采取各種積有效措施，通過媒體宣傳引導，舉辦房交會、開展房企和市場調(diào)研等多種形式積引導促進商品房的銷售，鼓勵剛性需求者入市購房，如今年一季度，我們在全省地市州一級城市中率先召開了2009年春季房交會，并創(chuàng)造了當季周銷售和日銷售的新記錄，所有這些積措施和手段都有效地推動了成交量的上升。
十是房價下降的主要原因是受全國房地產(chǎn)形勢大氣候的影響，今年一季度全國主要城市的房價均有所下降；其次是房地產(chǎn)開發(fā)商采取了多種形式的促銷手段實際上降低了房價；三是低價房的成交比重較大，拉低了房價；四是住房保障制度的逐步落實，經(jīng)濟適用住房的供應和廉租住房保障力度的不斷加大，分流了部分原來對商品房有潛在需求的購房戶。后一個是各級房地產(chǎn)主管部門按照中央鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以適當價格銷售的指示精神，鼓勵和引導開發(fā)企業(yè)適當降低利潤空間降價促進銷售。
（二）針對上述新情況我們應采取的措施
1、繼續(xù)認真貫徹落實國家促銷費、保增長、擴內(nèi)需的宏觀政策，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展
要繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀政策，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點促進中小套型、中低價位普通商品住房的開發(fā)建設，進一步加大保障性住房別是廉租住房建設力度，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設保障性住房，緩解企業(yè)職工住房困難。
2、引導房地產(chǎn)開發(fā)商采取有效措施促進商品房銷售
引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對市場變化，尋找促進商品房銷售的辦法。目前市場上真正的剛性需求還是大量存在的，人們持幣觀望的主要原因是認為房價過高，一旦房價降低到他們能接受的水平，很多剛性需求的購房者會入市購房，成交量會繼續(xù)增加。要鼓勵開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價的方式來促進商品房的銷售。
3、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導理性的住房開發(fā)和消費觀念
推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；引導不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，逐步對房價的心理預期恢復正常，鼓勵有剛性需求的購房者及時入市，進一步提高商品房的銷售率，促進成交量繼續(xù)增加，防止空置房面積增長過快。
4、進一步落實住房保障制度，改善住房供應結(jié)構(gòu)，提高中小套型商品住宅的供應比例
按照黨中央國務院關(guān)于切實解決民生問題的有關(guān)要求，進一步貫徹落實住房保障制度，增加廉租住房房源建設。同時引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應市場需求的中小套型、中低價位的商品住宅，通過適當?shù)拇黉N手段吸引購房者出手購房，促進商品房交易市場進一步的回暖。
5、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，繼續(xù)加強對住房消費的正面宣傳引導
根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導居民消費觀念和新聞媒體的輿論導向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，防止房價的大起大落，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
6、繼續(xù)全面推進孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設工作，充分利用好“兩型社會”建設的優(yōu)惠政策，把城際鐵路的開工建設作為吸引武漢人來孝感購房的一個契機
圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，繼續(xù)大力推進孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設工作，在圈內(nèi)實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認。充分利用好“兩型社會”建設的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經(jīng)濟區(qū)和建設居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢，把城際鐵路的開工建設作為一個契機，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
