孝感房地產(chǎn)信息
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孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年（3期）
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)
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2009年2月4日
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孝感市2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行情況和2009年運(yùn)行情況預(yù)測(cè)
一、2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行情況及點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及投資情況
2008年，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目114個(gè)，同比減少8.1%。其中，新開(kāi)工項(xiàng)目45個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目69個(gè)；在建項(xiàng)目71個(gè)，已竣工項(xiàng)目43個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目56個(gè)，同比減少13.8%。其中，新開(kāi)工項(xiàng)目22個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目34個(gè)；在建項(xiàng)目37個(gè)，已竣工項(xiàng)目19個(gè)。
全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27.86億元，同比增長(zhǎng)17.8%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18.65億元，同比增長(zhǎng)20.95%。
2008年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表明了我市房地產(chǎn)投資仍然在平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅較前三季度回落了40.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)增幅較前三季度回落了47.2個(gè)百分點(diǎn)。
2、商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積214.8萬(wàn)m2，同比減少0.1%；孝感城區(qū)商品房施工面積126.87萬(wàn)m2, 同比增加34.1%。
全市商品房竣工面積107.5萬(wàn)m2，同比減少13.2%；孝感城區(qū)商品房竣工面積44.56萬(wàn)m2，同比減少0.8%。
全市商品房銷售面積75.2萬(wàn)m2，同比減少了38.06%；孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬(wàn)m2，同比減少了41.51%。
以上情況表明我市商品房銷售面積同比大幅下降。2008年，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來(lái)看，整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。全市商品房竣工面積107.5萬(wàn)m2，銷售面積75.2萬(wàn)m2，去年同期銷售面積為121.4萬(wàn)平方米，同比減少了38.06%。孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬(wàn)m2和32.1萬(wàn)m2，而上年同期銷售面積為54.88萬(wàn)平方米，同比減少了41.51%，降幅較大。
3、商品房銷售價(jià)格情況
全市商品房銷售的平均價(jià)格為1986元/m2，同比增加19.8%，比上月減少2.2%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2502元/m2，同比增長(zhǎng)11.8%，比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為1835元/m2，同比增長(zhǎng)14.5%，比上月減少3.5%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2302元/m2，同比增長(zhǎng)7.9%，比上月降低了1.7%。孝感城區(qū)12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為1863元/m2，環(huán)比下降了8.9%，其中，商品住宅平均價(jià)格為1792元/m2，環(huán)比上漲了4.98%。
上述情況表明我市商品房銷售價(jià)格近期環(huán)比繼續(xù)小幅回落，但孝感城區(qū)12月份的住宅當(dāng)月銷售價(jià)格略有回升。
4、2008年房地產(chǎn)稅收情況
據(jù)市地稅部門(mén)提供的數(shù)據(jù)：2008年，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬(wàn)元（其中契稅收入2907萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅3807萬(wàn)元，企業(yè)所得稅336萬(wàn)元），比上年減少了41.8%。
以上數(shù)據(jù)表明我市房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多。受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交清淡的影響，2008年，孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比減少了41.8%。上年契稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅同期為分別為5033萬(wàn)元，6658萬(wàn)元和422萬(wàn)元，同比分別減少了42.2%，42.8%和20.4%。這主要是由于市場(chǎng)成交大幅萎縮引起的。
二、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
根據(jù)孝感市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和2009年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，以及各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上報(bào)的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，2009年，全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26億元，預(yù)計(jì)施工面積200萬(wàn)平方米，竣工面積90萬(wàn)平方米，銷售面積70萬(wàn)平方米。其中，孝感城區(qū)預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16億元，預(yù)計(jì)施工面積80萬(wàn)平方米，竣工面積40萬(wàn)平方米，銷售面積30萬(wàn)平方米。
預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出如下趨勢(shì)：
1、投資將有所減少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2008全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為27.86億元，同比增長(zhǎng)17.8%。2009年許多開(kāi)發(fā)商將面臨資金困難，投資將有所減縮，預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將完成26億元左右，其中，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將完成16億元左右。
2、施工面積和竣工面積將繼續(xù)小幅回落。2009年，很多開(kāi)發(fā)商可能將一方面面臨著資金緊張的壓力，另一方面，市場(chǎng)仍可能比較冷清，開(kāi)發(fā)商也會(huì)采取觀望的態(tài)勢(shì)。
3、商品房銷售價(jià)格將趨于穩(wěn)定。銷售價(jià)格將會(huì)小幅波動(dòng)，但大幅下跌的可能性不大，可能呈先降后升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年的商品房銷售價(jià)格總體上將有所回落。2009年上半年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)愈加濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易會(huì)更加冷清，價(jià)格會(huì)逐漸回落。下半年，由于商品房銷售價(jià)格在2009年上半年可能會(huì)降到了一個(gè)相對(duì)合理的水平，再下降的空間有限，再加上各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策的累積效應(yīng)，以及一部分看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的購(gòu)房人的投資入市，今年下半年商品房銷售價(jià)格可能會(huì)有所回升。
4、商品房銷售面積和銷售額上半年將會(huì)繼續(xù)回落，下半年將呈現(xiàn)穩(wěn)定略有回升的態(tài)勢(shì)。對(duì)應(yīng)商品房的銷售價(jià)格，商品房銷售面積和銷售額也將呈現(xiàn)先降后升的趨勢(shì)。
5、房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會(huì)有所減少。由于各項(xiàng)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施，例如對(duì)個(gè)人次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率由原來(lái)的2%暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免等政策的實(shí)施，即使商品房交易量不減少，稅收也會(huì)有所下降。另一方面商品房銷售面積可能會(huì)繼續(xù)有所下降，所以全年的房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會(huì)有所減少。
針對(duì)上述情況，市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展方面，將采取積措施：一是在今年2月底前市縣兩級(jí)房產(chǎn)局成立以局長(zhǎng)掛帥、分管副局長(zhǎng)、機(jī)關(guān)科室負(fù)責(zé)人參加的工作專班，強(qiáng)化工作責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)，積促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。二是深入各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展走訪調(diào)研，聽(tīng)取意見(jiàn)，一方面積宣傳、貫徹、落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)），落實(shí)2009年住房建設(shè)計(jì)劃；另一方面會(huì)同有關(guān)部門(mén)積落實(shí)國(guó)家、省及我市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，促進(jìn)住房消費(fèi)，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，為其排憂解難。三是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的作用，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售，同時(shí)開(kāi)展適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)。四是進(jìn)一步完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議，為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策當(dāng)好參謀，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)大力開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位商品住房。
