朱中一:房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制已形成草案

　　長江商報(bào)消息 論壇嘉賓談行業(yè)發(fā)展新思路房地產(chǎn)調(diào)控大勢未改，行業(yè)的未來需要更多思考和探索，新型城鎮(zhèn)化是未來的通行證嗎?

　　昨日，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家、機(jī)構(gòu)組織、企業(yè)、金融專家等在內(nèi)，上述熱點(diǎn)展開系列對話，秉持“交流與互動、有論有談，新銳思想激烈碰撞”的宗旨，尋找行業(yè)發(fā)展新思路，推動行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
 

　　關(guān)鍵詞 | 房地產(chǎn)調(diào)控
 

　　朱中一：調(diào)控長效機(jī)制還在論證中
 

　　近期“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制已形成草案，具體方案或在10月份有眉目”的消息在市場上流傳，昨日得到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的證實(shí)，“國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制還處在論證階段，估計(jì)還要三個(gè)月時(shí)間才能逐步清晰和大家見面。”
 

　　“長效機(jī)制毫無疑問是改革的一部分。”他指出，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)該包括如何完善住房制度、調(diào)控的機(jī)制、財(cái)稅制度以及住宅產(chǎn)業(yè)化等問題。并且，長效機(jī)制會對現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會有所影響。朱中一強(qiáng)調(diào)，長效機(jī)制至少需要五年時(shí)間才能正式出臺，并會在改革過程中根據(jù)市場情況進(jìn)行實(shí)時(shí)更新。
 

　　朱中一在論壇發(fā)表了題目為《積穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》的演講，他指出，積穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化是對粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，必須要有戶籍制度、土地管理制度等一系列制度創(chuàng)新做保證;房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，兩者有按其規(guī)律和百姓的需求推進(jìn)，才能良性互動，終讓廣大的人民群眾受益。
 

　　他認(rèn)為，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化需要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度;要積引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)的發(fā)展。
 

　　關(guān)鍵詞 | 地產(chǎn)業(yè)成長
 

　　巴曙松：城鎮(zhèn)化發(fā)展不同階段對房地產(chǎn)需求不同
 

　　在論壇上，多名學(xué)者稱城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)帶來了機(jī)會，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究金融所副所長巴曙松表示，在城鎮(zhèn)化不同的發(fā)展階段，對房地產(chǎn)需求不一樣，所需要開發(fā)的主要產(chǎn)品也隨之不同。
 

　　巴曙松表示，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要表現(xiàn)為勞動力在不同行業(yè)的重新配置，這個(gè)發(fā)展階段不一樣，勞動力的配置不一樣，對房地產(chǎn)的需求會不一樣。服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體和制造業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)需求差異非常大。
 

　　他還稱，中國經(jīng)濟(jì)有一個(gè)很重要的點(diǎn)，是區(qū)域差異非常大，可能在一線城市是服務(wù)業(yè)占比已經(jīng)比較大，但是在中西部這些地區(qū)，可能還是一個(gè)制造業(yè)占主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)格局。
 

　　他進(jìn)一步談到，房地產(chǎn)業(yè)面對的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問題，一線城市依然供不應(yīng)求，二三線城市庫存積壓比較大，房企需要找到新的增長點(diǎn)。
 

　　如何找到新的行業(yè)成長曲線?巴曙松表示，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)顯著的、全國性的總量上供不應(yīng)求的階段已經(jīng)過去了，剩下的是結(jié)構(gòu)性不平衡的問題，其中一個(gè)很重要的衡量指標(biāo)是家庭套數(shù)比。“十年前套數(shù)比可能是0.6-0.7，現(xiàn)在已經(jīng)接近1，短缺時(shí)代已經(jīng)過去了。”
 

　　關(guān)鍵詞 | 融資渠道
 

　　任志強(qiáng)：沒有嚴(yán)重缺錢的房企
 

　　在論壇上，與會專家普遍認(rèn)為，當(dāng)前大部分房企資金較為寬裕，有融資需求的房企多是出于再擴(kuò)張考慮，企業(yè)關(guān)注更多的是融資渠道的成本問題。
 

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前缺錢的有少數(shù)財(cái)務(wù)不透明，或者是公司狀況比較差的企業(yè)，整體看來，不管從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還是從報(bào)表上看，沒有嚴(yán)重缺錢的企業(yè)。他認(rèn)為，開發(fā)商今年有望保持30%以上的自有資金的增長，現(xiàn)在房地產(chǎn)商真正關(guān)心的是融資成本。由于境外融資的利率比國內(nèi)銀行標(biāo)準(zhǔn)貸款利率還低，所以凡是有境外渠道的企業(yè)都從境外融資。經(jīng)初步估算，龍湖、建業(yè)、萬科等幾家境外上市公司融資已超過600億元到800億元，規(guī)模非常大。
 

　　路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹認(rèn)為，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)都比較正常，既沒有放緩也沒有過速增長的傾向，上半年國內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增長20.3%，施工面積增長15.5%，銷售面積增長28.7%，其中住宅方面增長了30%，主流企業(yè)銷售回款比較理想。
 

　　趙駒：今年將有十來家房企在香港上市
 

　　“開發(fā)商手中的現(xiàn)金比較富裕，一方面是銷售回款比較好，另外一方面是境外的融資渠道比較通暢。”瑞銀證券董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒介紹，相當(dāng)部分房企都有境外融資的渠道，別是紅籌房企、境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以各種方式在香港市場發(fā)行了大量的美元債券。
 

　　今年已有萬科、世茂、河南建業(yè)、雅居樂、奧園、合生創(chuàng)展等房企，都在五月前的窗口期進(jìn)行了大量的融資，且以債券為主。
 

　　雖然近期多家房企公布再融資方案，但證監(jiān)會目前并未松口。趙駒接受采訪時(shí)表示，現(xiàn)在房企在香港上市以后大量轉(zhuǎn)向境外融資，在香港上市是目的之一。目的之二是希望在香港利用債務(wù)資本進(jìn)行融資。盡管通過債務(wù)資本進(jìn)行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯(cuò)的。 “今年大概還有十來家地產(chǎn)公司準(zhǔn)備在香港主板上市。”
 

　　盡管當(dāng)前主流房企資金供給不成問題，但是資金的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)配置仍值得關(guān)注，房地產(chǎn)需要的是中長期穩(wěn)定運(yùn)行，企業(yè)不能光靠回款，仍需審時(shí)度勢及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
 

　　——中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮