“地王”與“鬼城”并存 多少新增土地是住宅

　　百城房?jī)r(jià)連續(xù)漲了14個(gè)月，而在影響房?jī)r(jià)上漲的因素中，地價(jià)的上漲當(dāng)其沖。近日，有媒體報(bào)道稱，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一透露，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已經(jīng)向中央提交報(bào)告，建議把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)和地價(jià)銜接。

　　然而，朱中一在接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)表示，他們并沒(méi)有向中央提交相關(guān)報(bào)告。但他承認(rèn)發(fā)表過(guò)“把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤”觀點(diǎn)的文章。他認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)出現(xiàn)分化。這種分化表明，土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃出現(xiàn)失衡，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口增長(zhǎng)急劇，三四線城市土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。
 

　　“地”與“鬼城”并存，正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的突出表現(xiàn)。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地”頻現(xiàn)，住宅供應(yīng)依然不足。一方面，鄂爾多斯、營(yíng)口、常州等三四線城市，出現(xiàn)了大量超過(guò)本地消化能力的住宅項(xiàng)目，也被稱為“鬼城”現(xiàn)象。這些問(wèn)題的背后是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的失衡，是土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)間的失衡。
 

　　土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)脫鉤
 

　　中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，其統(tǒng)計(jì)的100個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比6月上漲0.87%，這已經(jīng)是自2012年6月以來(lái)的14個(gè)月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。
 

　　樓市冷熱不均，背后是供給與需求間的巨大差。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬(wàn)人，但當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)工面積達(dá)1009.4萬(wàn)平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬(wàn)人，而房地產(chǎn)開(kāi)工面積是1639.5萬(wàn)平方米。這樣算下來(lái)，2011年，有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產(chǎn)開(kāi)工面積卻接近北京市的2/3。
 

　　顯然，商品房供給量的大幅增加離不開(kāi)土地供應(yīng)的支撐。而通常三四線城市的地價(jià)要遠(yuǎn)低于一二線城市的地價(jià)。
 

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，城市發(fā)展的正常邏輯是，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造業(yè)機(jī)會(huì)，業(yè)產(chǎn)生需求，需求聚集人口，人口聚集推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在一二線城市，這個(gè)邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地產(chǎn)當(dāng)先鋒，自然也會(huì)出現(xiàn)住宅庫(kù)存高居不下的局面。
 

　　在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的局面短時(shí)期內(nèi)很難改變，一些城市的發(fā)展觀念盲目超前，造成的住宅庫(kù)存需要大量時(shí)間才能消化。
 

　　但更重要的是，如何將土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)系理順。
 

　　“這是一個(gè)被忽視了多年的大問(wèn)題。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，國(guó)土資源部每年公布的新增土地供應(yīng)量，數(shù)字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上?
 

　　按照陳國(guó)強(qiáng)的統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)看，這個(gè)比例為20%～30%。也是說(shuō)，每年新增的土地中，工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等非住宅用地占據(jù)了大頭。但是在美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。
 

　　北京今年的國(guó)有建設(shè)用地規(guī)劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來(lái)，住宅用地占總供地規(guī)模的29%。
 

　　上海今年的供地計(jì)劃列出了住房用地供應(yīng)總量，為1000公頃，這個(gè)數(shù)字低于2005年以來(lái)7年間土地平均年度實(shí)際供應(yīng)量。
 

　　再來(lái)看南京，該市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量4000公頃，其中市區(qū)計(jì)劃土地供應(yīng)總量3500公頃。而在市區(qū)的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地占供地規(guī)模的21%。
 

　　廣州市今年計(jì)劃土地供應(yīng)總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約占總供地規(guī)模的29%。
 

　　深圳市2013年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地占總供地規(guī)模的9.6%。
 

　　在杭州，今年的住宅用地規(guī)劃量占總供地規(guī)劃的12.28%。不過(guò)，在石家莊，這個(gè)比例為30%。在濟(jì)南，這個(gè)比例達(dá)33.1%。
 

　　理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調(diào)低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例應(yīng)該調(diào)高，但現(xiàn)實(shí)中看不到這樣根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行的調(diào)整。
 

　　“表面看起來(lái)，各地土地供應(yīng)計(jì)劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期怎么會(huì)不看漲?”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，在土地供應(yīng)上，如何切分很重要。相關(guān)部門是否計(jì)算過(guò)，要控制房?jī)r(jià)需要供應(yīng)多少住宅用地?很多城市的土地使用都熱衷于建政府辦公樓、建設(shè)廣場(chǎng)，到底應(yīng)該有多少來(lái)匹配居住需求?
 

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點(diǎn)。在她看來(lái)，由于土地、住宅建設(shè)分歸兩個(gè)不同的部門，造成了土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃之間的脫鉤。
 

　　“土地管理部門批地，靠的是各地報(bào)上來(lái)的數(shù)字，他們是否研究過(guò)各地的住房存量規(guī)模、實(shí)際需求、未來(lái)趨勢(shì)?”汪利娜說(shuō)，正是由于這樣的批地、供地方式，助長(zhǎng)了地方政府的土地財(cái)政，也讓開(kāi)發(fā)商到處囤地。
 

　　在汪利娜看來(lái)，政府部門總是不能給出透明的信息，比如一個(gè)城市的存量房數(shù)量、在售項(xiàng)目規(guī)模、分布狀況、結(jié)構(gòu)點(diǎn)等信息，公眾總是無(wú)法輕易看到。在市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況下，政府部門才會(huì)公布其中的一部分信息。而一些國(guó)家，每年都會(huì)公布住宅增長(zhǎng)計(jì)劃，告訴大家這一年要建設(shè)多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心里會(huì)有底。
 

　　而在我國(guó)，住宅用地在總體用地供應(yīng)中占比本不高，再加上相關(guān)信息的不透明，使得市場(chǎng)的預(yù)期總是看漲。