華生:房地產(chǎn)稅應(yīng)謀定而后動(dòng)

　　政府征收房地產(chǎn)稅，用于城市建設(shè)維護(hù)和社區(qū)服務(wù)，與土地所有權(quán)交易無關(guān)。如英國的房產(chǎn)，大量是帶地權(quán)的別墅，稱為Freehold。也有是不帶地權(quán)，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但所有權(quán)或使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人都一樣要交房地產(chǎn)稅。我國目前的居民住宅產(chǎn)權(quán)，名義上是50年或70年，實(shí)際上到期政府沒有也不可能收回。拆遷補(bǔ)償時(shí)無論已使用多少年，還是又新給一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)。二手房交易也不是按產(chǎn)權(quán)剩余年限論價(jià)。這說明，在我國正式開征房地產(chǎn)稅時(shí)，有必要像農(nóng)地承包期一樣，明確房屋土地使用權(quán)也是長期不變。這樣在法律上明確了居民用房的土地產(chǎn)權(quán)。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權(quán)長期不變的制度，也為房地產(chǎn)稅的開征澄清了誤區(qū)。

　　房地產(chǎn)保有稅并非有百利而無一弊。由于房地產(chǎn)保有稅是按時(shí)間征稅，如同租房按時(shí)間交租金一樣，因此，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損，都會(huì)將房地產(chǎn)保有稅基本轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而大大推高租金的價(jià)格。這樣如果在公租房建設(shè)還沒有真正大規(guī)模建成并投入市場之前，象有人建議的那樣匆匆變通開征房產(chǎn)稅，會(huì)象我們在一些城市已經(jīng)看到的苗頭那樣，將急劇推高房租的價(jià)格，結(jié)果這個(gè)稅對抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作用有限，反而恰恰打擊了弱勢的廣大租房階層，那完全事與愿違了。

　　關(guān)于房地產(chǎn)稅的開征問題一直論不休，質(zhì)疑其合法性的有之，稱開征客觀困難重重者有之。其實(shí)，對住宅征收房地產(chǎn)保有稅是國際慣例。許多國家早已有了成熟的做法和經(jīng)驗(yàn)。在我國積籌備開征房地產(chǎn)稅，對轉(zhuǎn)變政府職能，推動(dòng)地方政府從土地財(cái)政轉(zhuǎn)為稅收財(cái)政，對合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，對于調(diào)整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意義。問題的關(guān)鍵是要把引進(jìn)房地產(chǎn)稅這樣一個(gè)前所未有的大稅種放在整體稅制改革和稅負(fù)有增有減的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃，而不是簡單地看作是增加了一個(gè)新稅源。因此，我們必須做好各方面的包括法律和信息條件上的充分準(zhǔn)備，而不能等閑視之，更不能抱有僥幸心理，草率從事。

　　開征房地產(chǎn)稅，先需要澄清兩大認(rèn)識誤區(qū)。一是我國城鎮(zhèn)居民有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)，在土地已繳納出讓金的情況下，是否是重復(fù)收租，是否可以開征。應(yīng)當(dāng)指出，政府征收房地產(chǎn)保有稅，用于城市建設(shè)維護(hù)和社區(qū)服務(wù)，與土地所有權(quán)交易無關(guān)。如英國的房產(chǎn)，大量是帶地權(quán)的別墅，稱為Freehold，也有是不帶地權(quán)，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人一樣要按期交房地產(chǎn)稅。因此從本質(zhì)上說，房地產(chǎn)稅并不是對所有權(quán)征稅，而是對房地產(chǎn)實(shí)際占用和受益人按占用時(shí)間征稅。同時(shí)，我國目前的居民住宅產(chǎn)權(quán)，名義上是50年或70年，實(shí)際上到期政府沒有也不可能收回。危舊房屋損毀或拆遷補(bǔ)償時(shí)無論已使用多少年，還是又新給一個(gè)70年產(chǎn)權(quán)。二手房交易也不是按產(chǎn)權(quán)剩余年限論價(jià)。這說明，目前我國城鎮(zhèn)居民的幾十年土地使用權(quán)象當(dāng)初農(nóng)民的30年承包權(quán)一樣，在法律上還是模糊概念。所以，在我國正式開征房地產(chǎn)稅時(shí)，有必要像農(nóng)地承包期一樣，明確房屋土地使用權(quán)也是長期不變。這樣在法律上肯定了居民用房的土地產(chǎn)權(quán)。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權(quán)長期不變的制度，既是我國法治建設(shè)的一大進(jìn)步，也為房地產(chǎn)稅的開征澄清了誤區(qū)。

　　另一個(gè)誤區(qū)是目前有關(guān)部委提議的房產(chǎn)稅，即繞開土地和新稅種立法，借用企業(yè)和單位經(jīng)營性使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，擴(kuò)大到居民住宅。這個(gè)做法存在三個(gè)弊病:

　　一是張冠李戴，名不正言不順。住宅不斷貶值的是房，不斷增值的是地，沒有地的房怎么計(jì)算原值，又怎么評估市場價(jià)?征稅標(biāo)的物的價(jià)格說不清楚，這個(gè)稅沒法征。而且繞開地的房產(chǎn)稅名不符實(shí)，會(huì)大大增加征收的難度。把征收的標(biāo)準(zhǔn)定的低，會(huì)增加大眾的負(fù)擔(dān)和產(chǎn)生新的不公平；定的高了征不來多少錢，又把一個(gè)任重道遠(yuǎn)的大稅種的意義變的很小。

　　二是過于勉強(qiáng)。當(dāng)年房產(chǎn)稅條例的本意是對單位經(jīng)營性的房產(chǎn)余值征稅?，F(xiàn)在若借用這個(gè)稅延伸到居民住宅，能對居民持有多套房征稅，因?yàn)槟菢舆€勉強(qiáng)可以定義為經(jīng)營性質(zhì)，但永遠(yuǎn)無法把居民自住房定義為經(jīng)營性去征稅。這樣這個(gè)稅種的適用范圍很有限，起不到應(yīng)有的各種功能，而且為以后普遍開征房地產(chǎn)稅設(shè)置了障礙。同時(shí)，現(xiàn)在單位的經(jīng)營性房產(chǎn)是按原值的一定比例征收的，居民房產(chǎn)若象建議的那樣按市價(jià)來征，成了一稅兩制，而且是單位經(jīng)營性的稅輕，居民住房反而重，邏輯上也講不通。

　　三是臨時(shí)性強(qiáng)，必要性小。因?yàn)槎愂罩贫染哂蟹€(wěn)定性，不能因抑制投資需求和市場過熱開征，因市場冷落蕭條緩征免征。其實(shí)房地產(chǎn)稅作為按保有時(shí)間來計(jì)稅的稅種，對投資房產(chǎn)的短期炒作幾乎完全不起作用，對投資的抑制作用也很間接有限，真正能夠有效控制投機(jī)投資需求的稅種是個(gè)人所得稅和土地增值稅。因?yàn)樗型稒C(jī)投資都是為了轉(zhuǎn)賣獲利，如果對獲利所得嚴(yán)格征稅，投機(jī)投資的動(dòng)力自然小了。因此沒有必要臨時(shí)性地隨意擴(kuò)展房產(chǎn)稅的適用范圍，讓其勉強(qiáng)去發(fā)揮并不在其范圍的作用，同時(shí)又堵塞了今后改革的道路。

　　全面開征真正的房地產(chǎn)保有稅意義為重大，其主要功能是調(diào)節(jié)住房不同層次的需求，抑制財(cái)產(chǎn)和收入分配差，因此其難度和阻力也大，需要分步推進(jìn)，可以采取的措施是：

　　啟動(dòng)立法程序，形成改革共識。房地產(chǎn)稅是我國次依財(cái)產(chǎn)對家庭為單位征稅。從過去源于收入的代扣代繳，到依財(cái)產(chǎn)而要居民住戶從口袋里拿出錢來去交稅，既涉及到稅收征管方式的根本調(diào)整，又涉及到人們納稅方式和納稅習(xí)慣的重大改變。對于必然會(huì)出現(xiàn)的大量沒有按期甚至不來納稅的戶主，如何催交征管，又如何通過司法程序解決納稅分歧和保證執(zhí)行到位，都是我們在過去稅源處代繳代扣時(shí)所從未遇到的新問題，也是關(guān)系到既保證稅收的嚴(yán)肅性和強(qiáng)制性，又維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的大問題。這樣公平負(fù)擔(dān)成為其成敗的關(guān)鍵。因而它要與個(gè)人所得稅從分項(xiàng)扣除到依家庭綜合扣除計(jì)征的改革同步協(xié)調(diào)，才能相互補(bǔ)充促進(jìn)和相得益彰。同時(shí)，還需要對現(xiàn)在為混亂的各類房屋和土地產(chǎn)權(quán)的情況進(jìn)行全面清理，從法律上明確城鎮(zhèn)房產(chǎn)的土地使用權(quán)，這樣才能為普遍開征房地產(chǎn)稅鋪平道路?？梢院敛豢鋸埖卣f，在我國全面開征房地產(chǎn)保有稅不是稅收制度的重大變革，也是經(jīng)濟(jì)改革、社會(huì)改革乃至政治改革的重要內(nèi)容，從而必然是一場硬仗。因此，要全面籌劃并立即著手開征前的必要準(zhǔn)備工作。

　　房地產(chǎn)登記工作的全面信息化和全國聯(lián)網(wǎng)。由于房產(chǎn)實(shí)名登記的基礎(chǔ)工作相當(dāng)完備，又有戶籍制度和身份證制度配合，在當(dāng)今計(jì)算機(jī)信息技術(shù)條件下，做到全國全部城鎮(zhèn)房地產(chǎn)信息準(zhǔn)確、按家庭聯(lián)網(wǎng)可查并不困難。這項(xiàng)工作要開始啟動(dòng)，會(huì)立即產(chǎn)生多方面的震懾作用，估計(jì)一大批貪官和其他眾多隱瞞其真實(shí)收入者會(huì)現(xiàn)形。

　　數(shù)據(jù)分析測算和選擇確定方案。要學(xué)習(xí)國外的成熟經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房進(jìn)行總體分級分類，對號入座，定期統(tǒng)一調(diào)整應(yīng)稅額，而不糾纏于每套住宅具體和動(dòng)態(tài)的市場估值。根據(jù)我國目前的實(shí)際情況，房地產(chǎn)稅的全面開征需要分步、分階段和分區(qū)域逐步展開。一是可以先從房價(jià)上漲較快、房價(jià)收入比較高、人均住房條件差異大的城市開始，二是可以先從持有多套、超大面積住宅和豪華型公寓和別墅開始，逐步過渡到普遍和全面的開征。為了減低難度，可以在若干城市先行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)，再行推廣。各城鎮(zhèn)的征收標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)在國家統(tǒng)一規(guī)定的大區(qū)間內(nèi)有所不同，形成不同城鎮(zhèn)住房保有成本的差異，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理布局。

　　從這里我們也可以看出，房地產(chǎn)保有稅并非有百利而無一弊。由于房地產(chǎn)保有稅是按時(shí)間征稅，如同租房按時(shí)間交租金一樣，因此，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損，都會(huì)將房地產(chǎn)保有稅基本轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而大大推高租金的價(jià)格。這樣如果在公租房建設(shè)還沒有真正大規(guī)模建成并投入市場之前，象有人建議的那樣匆匆變通開征房產(chǎn)稅，會(huì)象我們在一些城市已經(jīng)看到的苗頭那樣，將急劇推高房租的價(jià)格，結(jié)果這個(gè)稅對抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資作用有限，反而恰恰打擊了弱勢的廣大租房階層，那完全事與愿違了。因此，對開征房地產(chǎn)稅這樣重大改革，一定要周密計(jì)劃、嚴(yán)格論證、廣泛聽取不同意見，形成改革共識，遵循法律程序，切忌把大事看小，閉門造車，把好事辦壞，或者雷聲大雨點(diǎn)小，不了了之?？傊姓嬲鄹母飫?dòng)力和共識，才可能突破既得利益格局的種種牽制和阻礙，實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)意義深刻的重大制度變革。