住建部新規(guī) 4月1日起新房質量安全將更有保障

       住房和城鄉(xiāng)建設部日前批準《建筑結構可靠性設計統(tǒng)一標準》為國家標準，編號為GB50068-2018，自今年4月1日起實施。其中，第3.2.1、3.3.2條為強制性條文，須嚴格執(zhí)行。即普通住宅和地下室鋼筋含量都有所增加；增加了地震設計狀況。

       這意味著日后設計的住宅和地下車庫的質量與安全將更有保障。而與普通購房者息息相關的是以下兩個要點，咱們來逐個分析下：

       亮點一：鋼筋含量的增加助推建筑成本的提升

       取消了以恒載起控制作用時恒載分項系數(shù)取1.35的規(guī)定；恒荷載分項系數(shù)由1.2調整到1.3；活荷載分項系數(shù)由1.4調整到1.5。荷載設計是建筑結構設計的根本，相當于一個建筑的骨架。荷載系數(shù)的變大，最直接的影響就是鋼筋含量增加了！

       據(jù)估算，普通住宅鋼筋含量將增加5%左右；地下車庫鋼筋含量將增加10%左右。建筑成本將提高幾十萬元。

       亮點二：未來住宅的安全得益于增加了地震設計狀況

       增加了地震設計狀況，也就是建筑結構的抗震設計；引入了“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設計理念。這意味著以后設計的住宅將更為安全。據(jù)了解，以上這些調整是與國際接軌的，該新標準調整后與美國和歐洲的基本相當。

       總的來看，荷載分項系數(shù)提高對住宅的影響很大！假設一個樓盤，10000㎡的土地面積，容積率2.5，建筑密度30%，則綠化施工占地面積為7000㎡，總建筑面積33000平方米（其中地上建筑面積為25000㎡，地下建筑面積估算為8000㎡）。

       假設某地抗震烈度6級，如果建的是30來層的剪力墻結構，商品房中地上部分的鋼筋用量常常達到50公斤/㎡左右，假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標準調整后，地上部分鋼筋含量將達到52.5公斤/㎡，地下室部分鋼筋含量將達到143公斤/㎡。

       如鋼筋按照4000元/噸計算，那商品房地上部分僅鋼筋這一項的每平方米造價差距就是10元/㎡，地下室部分鋼筋含量造價提高了52元/㎡。上例中的商品房僅鋼筋用量就多花了66.60萬。甚至有人說“4月1日后的房子，相當于上了100萬的保險！”

       全國大部分城市房屋建筑造價年均漲幅約5%

       這對房企來說，可謂是喜憂參半，因鋼筋含量提升，意味著造價提高了。而近年建材本身也在漲價，這將使造價成本更高了。近年來，全國大部分城市房屋建筑造價（造價指當年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工價值/房屋竣工面積。）水平均呈現(xiàn)逐年上漲之勢。

       眼下上海、南京、蘇州，杭州、武漢、寧波和成都等熱度較高的城市房屋造價持續(xù)處在平穩(wěn)上漲通道，增長幅度在5%~6%之間，而南京平均增速在8%左右，增長最顯著。另一方面，新增年輕建筑工人不足，進一步推高建筑行業(yè)人工費成本，使得成本總費用增加。

       2016年地王年，多城地價屢屢創(chuàng)新高，蘇州也是地王頻出。按正常的房地產(chǎn)周期，這些土地早就入市，但受到限價、限購、現(xiàn)房銷售等因素的影響，多項目采取觀望策略，相繼延后入市時間。但隨著蘇州“限價政策”的調整，不少地王項目已經(jīng)相繼入市了。

       新房源價格高，是因為不同住宅類型存在一定市場比價關系，如同區(qū)域、同品質情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。

       雖說蘇州限價不會放開，但定價自有一套標準，與地價不直接掛鉤。今年仍在強調“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。因而造價成本的提高，不會直接導致蘇州房價過于上漲。

       對于部分開放商而言，“地價+造價”成本的提高，賣不出溢價，或是提著成本賣、虧本賣時候，很可能會“偷工減料”，買房人擔心以后的房屋質量會越來越差！

       而精裝修的價格是否質價相符？讓蘇州人都能擁有真正的高品質裝修的好房子，做到優(yōu)質優(yōu)價，這是買房人最為關心的。最后，期盼新政的落地實施，能為大家在蘇州買一個好房子，提供更為有利的營商環(huán)境與保障。