房地產(chǎn)稅如何征收？ 核心仍是“公平”問題

       房地產(chǎn)稅的推出動機應該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經(jīng)濟負擔。

       3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地產(chǎn)稅。近日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋在國務院新聞辦吹風會上表示，房地產(chǎn)稅立法有關部門已經(jīng)在有條不紊地推進。

       稅收的職能通常有三個：財政職能、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、監(jiān)督職能。房地產(chǎn)稅作為一項財產(chǎn)性稅種，經(jīng)濟調(diào)節(jié)職能更符合房地產(chǎn)稅的定位。關于房地產(chǎn)稅征收問題，民眾的擔心主要集中于兩點：一是征收房地稅能否在一定程度上調(diào)控房價；二是征收房地產(chǎn)稅會不會增加普通居民的稅收負擔。

       首先，房地產(chǎn)稅收能否調(diào)節(jié)房價？從理論上講，征稅可以通過影響供求關系，最終實現(xiàn)調(diào)節(jié)價格的目的。根據(jù)消費選擇理論和替代效應，房地產(chǎn)稅的征收增加了當期消費或該種商品消費的機會成本，因此在替代效應的影響下，消費者會減少當期需求，在供求關系的共同作用下降低當期的市場價格。但從滬、渝房產(chǎn)稅試點的實踐看，房地產(chǎn)稅在滬、渝兩地產(chǎn)生了截然相反的兩種效應。重慶房價在實施房地產(chǎn)稅改革后，增長率出現(xiàn)整體性下滑。但上海的房價不僅沒有下降，反而出現(xiàn)一定程度的上升。

       這里需要指出兩點：一、實施房地產(chǎn)稅的實踐表明，其政策效果受市場環(huán)境的影響，在制定具體稅收實施政策上，需“因地制宜”，精細化制訂稅收政策。二、作為財產(chǎn)性稅收，調(diào)控房價是否應作為房地產(chǎn)稅的職能定位，值得商榷。

       其次，房地產(chǎn)稅會否增加普通居民的稅收負擔？房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，課稅對象為產(chǎn)權所有者，從理論上來說，購房者即是稅負承擔者。但考慮到稅收的公平性原則，對于此類具有生存權利性質(zhì)的財產(chǎn)征稅，應該采取“輕課稅”或“不課稅”的原則。從這個角度出發(fā)，考慮到首套免稅、人均扣減面積之外，累進與退稅的方式是滿足財富再分配的最優(yōu)選擇。

       但是，稅收的全民性也表明，不論采取何種課稅方式，都會某種程度增加居民負擔。雖然在現(xiàn)實征收過程中，稅負可能會部分轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，即稅負由廠商和消費者共同承擔，但消費者的需求價格并非完全彈性，這就決定了普通居民在征稅問題上并沒有“豁免權”。

       既然房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)節(jié)作用有待商榷，那么在居民高杠桿購房的基礎上征稅，其結(jié)果也只能是加大居民購房的杠桿率。

       一直以來，房地產(chǎn)投資與投機是房價上漲和房地產(chǎn)領域暗藏金融風險的主要誘因，不論是之前的宏觀調(diào)控，還是此次的房地產(chǎn)征稅，事實上都有“擠壓投資需求”的目的。但事實上，我國房地產(chǎn)稅收體制一直存在“重流轉(zhuǎn)、輕持有”的問題，使得投資者或投機者既可以通過保有房產(chǎn)減少損失，又可以脫手房產(chǎn)來轉(zhuǎn)嫁成本。這樣的稅收傾向，無法從根本上盤活市場存量，有效地解決住房剛性需求。

       試點房地產(chǎn)稅，若想達到“扶貧”和盤活存量的目的，就需要“廣開言路”。除了需要研究解決重復征稅的問題，還要力求保障中低收入群體的基本生存權，同時擠出投資與投機的需求，真正盤活存量，以促進住房市場的健康發(fā)展。

       征收房地產(chǎn)稅的核心仍是“公平”問題，制定出適合中國國情的累進和退稅稅制，是保障房地產(chǎn)稅健康、可持續(xù)發(fā)展的中心環(huán)節(jié)。由于不同地區(qū)的市場環(huán)境存在很大差別，中央在給地方政府下放“因地制宜”權力的同時，也需注重權責的統(tǒng)一，避免地方政府“以權謀私”。

       房地產(chǎn)稅的推出動機應該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經(jīng)濟負擔，這個火候和度的把握還需決策者仔細斟酌。