四大行閉門(mén)會(huì)診地產(chǎn)脈象：房企資金鏈持續(xù)承壓

      宏觀調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)使原本的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，季度控制的信貸投放額度更是開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源主渠道——銀行信貸持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)商資金鏈的問(wèn)題再度成為關(guān)注的。

　　7月初，四大國(guó)有商業(yè)銀行齊聚北京某論壇問(wèn)診房地產(chǎn)，為跌入冰點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)了一場(chǎng)閉門(mén)研討會(huì)。

　　這次論壇，工、農(nóng)、中、建四大銀行北京市分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人全部出席，對(duì)房地產(chǎn)貸款的形勢(shì)和執(zhí)行細(xì)則做出了分析和解釋。

　　而包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、中糧、華遠(yuǎn)、富力等約30家房企的副總經(jīng)理、銷售總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)也紛紛出席該會(huì)議。

　　“閉門(mén)的目的是避免說(shuō)空話，也避免被媒體誤讀而引起市場(chǎng)波動(dòng)。”會(huì)議廳傳出這樣的聲音。

　　3個(gè)小時(shí)的會(huì)議結(jié)束后，本報(bào)記者通過(guò)渠道獲得了會(huì)議紀(jì)要。在這份約17000字的記錄里可以看到這樣的字眼：降價(jià)、融資環(huán)境不理想、期待政策明朗。

資金鏈持續(xù)承壓

　　當(dāng)日下午3點(diǎn)，工行代表以一句“房企資金鏈的確出現(xiàn)緊張，但并不別嚴(yán)重”拋磚引玉。其依據(jù)是一份工行內(nèi)部的報(bào)告：今年前5個(gè)月，房企資金還款狀況比較良好，比2009年北京房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比大幅度增加。

　　“信托、基金等融資渠道彌補(bǔ)了銀行貸款的空缺，才使得房企的資金壓力暫時(shí)沒(méi)有那么大。”工行代表說(shuō)。

　　但讓與會(huì)人員一致?lián)牡氖牵何业匿N售狀態(tài)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)？工行代表明確表示，“整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求處于一個(gè)低點(diǎn)，如果調(diào)控持續(xù)時(shí)間太長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)甚至是對(duì)其他行業(yè)的負(fù)面影響都會(huì)比較大。”

　　工行代表認(rèn)為：如果調(diào)控持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間，企業(yè)資金鏈肯定會(huì)處于越來(lái)越難的環(huán)境，降價(jià)是好的出路。建行代表也表示：前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)調(diào)整的意愿為強(qiáng)烈，但幅度多大還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象已經(jīng)較為明顯。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)環(huán)比在經(jīng)過(guò)連續(xù)15個(gè)月上漲后，次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%，較5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　一位與會(huì)的開(kāi)發(fā)商也表明了態(tài)度，“大型開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)企業(yè)發(fā)展的持續(xù)性，企業(yè)并沒(méi)有覺(jué)得此輪調(diào)控是打壓，而是一輪行業(yè)洗牌，是一次企業(yè)技術(shù)性的調(diào)整和比拼。”

融資困難加劇

　　巧合的是，在該會(huì)議召開(kāi)的前，停止銀信合作的消息被公布，而這更是引發(fā)了與會(huì)人員的重視和討論。

　　光大銀行代表表示：房地產(chǎn)與銀行合作的又一通道被暫時(shí)關(guān)閉，銀行和企業(yè)都會(huì)受到較大影響。

　　事實(shí)上，停止銀信合作是收緊信貸規(guī)模組合拳的延續(xù)。監(jiān)管部門(mén)對(duì)整個(gè)信貸規(guī)模的管理從未懈怠。

　　而會(huì)上傳出來(lái)的聲音卻是：“在嚴(yán)格控制信貸規(guī)模的大背景下，今年上半年四大國(guó)有商業(yè)銀行貸款依然增加，農(nóng)行增加貸款的速度比較快，中行也較為密集。”

　　工行代表坦言：為了監(jiān)控政策落實(shí)情況，各種內(nèi)外部門(mén)的檢查非常頻繁，未來(lái)的放貸會(huì)更謹(jǐn)慎、更嚴(yán)格。

　　農(nóng)業(yè)銀行代表也承認(rèn)，今年農(nóng)行上半年的房地產(chǎn)信貸人增速是歷年高的，但下半年的信貸趨勢(shì)會(huì)限制一些品種的發(fā)行，資信情況較弱的企業(yè)下半年不一定保證能得到貸款。

　　然而，雖然銀行收緊貸款的態(tài)度和立場(chǎng)再次明確，但開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的嗷嗷待哺聲卻越來(lái)越響亮。

　　一位與會(huì)的開(kāi)發(fā)商表示，“股市融資閘門(mén)緊閉和銀行的關(guān)聯(lián)緊密，是防止用股市的資金償還銀行貸款和追加投資。”

　　針對(duì)會(huì)議上開(kāi)發(fā)商關(guān)于未來(lái)放貸條件的提問(wèn)，農(nóng)行代表也表明了放貸的標(biāo)準(zhǔn)：手續(xù)合規(guī)合法，有項(xiàng)目有市場(chǎng)需求，能配合銀行做資金監(jiān)管。光大銀行也已采取了地產(chǎn)“四準(zhǔn)入”的名單制度。

　　工商銀行代表表示，“今年上半年貸款兌現(xiàn)比預(yù)期的要好，因?yàn)榻衲昵?個(gè)月，78%都是去年已經(jīng)在建或者續(xù)建的項(xiàng)目。但如果刨除了土地購(gòu)置行為，開(kāi)發(fā)商的投資則是下降的，預(yù)計(jì)未來(lái)也不會(huì)太樂(lè)觀。”

　　而萬(wàn)科作為企業(yè)的發(fā)言代表也拋出了應(yīng)對(duì)措施：目前的工作重點(diǎn)是做好銷售和物業(yè)管理。

期待政策明朗

　　盡管遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但房地產(chǎn)投資依然保持“高位不落”。

　　4~6月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍達(dá)到4.82億平方米，開(kāi)發(fā)投資達(dá)到13153億元，總額大大超過(guò)前3個(gè)月。業(yè)內(nèi)關(guān)于“房地產(chǎn)投資將大幅跌落”的擔(dān)心，并未成為現(xiàn)實(shí)。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸則明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%；個(gè)貸方面，前4個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

　　工行代表認(rèn)為，目前可喜的是市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)有了一個(gè)不甚悲觀的預(yù)期，企業(yè)投資行為并沒(méi)有減少，但調(diào)控政策的模糊化，正使投資方對(duì)這種預(yù)期產(chǎn)生懷疑，進(jìn)而有可能降低投資水平。

　　雖然針對(duì)坊間有關(guān)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委7月12日分別做出了“房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有任何變化”的回應(yīng)，但有關(guān)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期依然在發(fā)酵。

　　一位與會(huì)的央行研究員認(rèn)為：“建立一個(gè)真正公平、公正、良性循環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這才是調(diào)控的目標(biāo)。”