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千億熱錢從住宅轉(zhuǎn)商鋪 專家:不適合短暫炒作

2010年07月03日 09:00     小編:     經(jīng)濟參考報|0     點擊:3076

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十房網(wǎng)訊 一個業(yè)內(nèi)流傳甚廣的預言正在逐漸加強:“21世紀前十年,是屬于住宅地產(chǎn)的十年,此后商業(yè)地產(chǎn)將迎來十年黃金發(fā)展期”、“中國住宅地產(chǎn)開發(fā)的黃金期已經(jīng)過去,而蟄伏已久的商業(yè)地產(chǎn),正在迸發(fā)出蓬勃生機”。近日在成都舉辦的2010成都·中國商業(yè)地產(chǎn)圓桌會議上,不少業(yè)界專家認為是宏觀調(diào)控新政導致市場需求從住宅向商鋪“呼叫轉(zhuǎn)移”所致。在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時,此前一直不溫不火,信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺,開始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“佳避風港”。各地反饋信息顯示,新政出臺后咨詢商業(yè)地產(chǎn)的投資客數(shù)量大增,與此同時,部分開發(fā)商也順勢而為,將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出,迎接這股新興的投資熱潮。

  3月,全國70個大中城市房價再創(chuàng)新高,呈現(xiàn)量價齊漲的局面,并向二三線城市傳導和蔓延。飛漲的房價,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風險,面對這種形勢,中央政府及時出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。4月17日,國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,此次新政的關鍵指向是住宅市場,目的在于抑制全國性住宅價格的過快上漲和平抑房價;新國十條限制銀行對三套房和外地購房者發(fā)放住宅按揭貸款,但對商業(yè)地產(chǎn)并沒有明確做出同樣的限制。住宅市場的投資受到抑制,銷售價格及成交量明顯下降,北京、上海等一線城市,5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。有業(yè)內(nèi)統(tǒng)計,超過千億元的投資客的熱錢已經(jīng)離開了住宅的炒賣市場。

  從高力國際2010年一季度市場研究報告可以看到,各地商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)確實可圈可點,大有“回暖”之勢:在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時,此前一直不溫不火,信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產(chǎn)走上前臺,開始受到眾人的追捧成為地產(chǎn)投資的“佳避風港”。各地反饋信息顯示,新政出臺后咨詢商業(yè)地產(chǎn)的投資客數(shù)量大增,與此同時,部分開發(fā)商也順勢而為,將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出,迎接這股新興的投資熱潮。數(shù)據(jù)顯示,4、5兩個月廣州商鋪供應量達到了10.2萬平方米,環(huán)比增幅高達2.45倍,而這一數(shù)據(jù)正在隨著市場的發(fā)展進一步增大。高力國際助理董事李榮麗表示,雖然系列調(diào)控新政中字未提商業(yè)地產(chǎn),并不能樂觀地認為商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范疇內(nèi)。在實際的市場反映來看,雖然2010年一季度商業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示回暖明顯,但無疑得益于宏觀經(jīng)濟的回暖以及市場信心的加強,是一種正常性的回暖,并非因新政調(diào)控直接造成。

  豪門霸每周上億資金涌入成都市場

  因4月樓市新政對二套房的付比例提高到50%,與商業(yè)地產(chǎn)持平,不少投資者紛紛轉(zhuǎn)向,把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)領域,商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場的“香餑餑”。和國內(nèi)其他城市一樣,在新政出臺兩個月內(nèi),成都商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱門,眾多資金流向了商業(yè)地產(chǎn),成為近段時間房地產(chǎn)資金流向的密集區(qū)。據(jù)四川中原地產(chǎn)相關人士介紹,新政出臺后,成都的商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫,成交量和成交金額都連續(xù)創(chuàng)造成都商業(yè)地產(chǎn)的歷史新高;近連續(xù)幾周,每周都有幾億資金涌向商業(yè)地產(chǎn)。

  住宅市場遇冷,商業(yè)地產(chǎn)卻在不斷升溫,這讓以住宅市場為主的地產(chǎn)商的神經(jīng)受到大刺激。與住宅市場的一次性收益不同,商業(yè)地產(chǎn) 具 有 長 期 收 益 的 效 果 , 盡 管40、50年的使用權(quán)限相對普通住宅短,但它的增值效應可以忽略少幾十年使用權(quán)。

  另外,商業(yè)地產(chǎn)本身物業(yè)會隨著經(jīng)濟的發(fā)展、交通的完善逐漸增值,而商業(yè)流通經(jīng)營也可以給開發(fā)商帶來豐厚的利潤,同時,商業(yè)運營和房地產(chǎn)開發(fā)本身還對開發(fā)商的品牌是一個巨大的宣傳。因此,萬科、保利這些以住宅市場為主的地產(chǎn)大鱷毫不猶豫地把頭轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領域,以期在的商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹。據(jù)記者了解,成都目前在建的大型商業(yè)綜合體項目多達48個,大多數(shù)體量都是10萬平方米以上,從明年開始陸續(xù)完工。“目前成都在建商業(yè)的體量和規(guī)模來看,在全國大城市中都是少有的,呈現(xiàn)出‘又多又大’兩大點。”四川省商業(yè)聯(lián)盟秘書長冉立春表示,種種跡象表明,今年成都已開始進入“購物時代”。在國際城南,大源和站南兩大組團內(nèi),聚集了22個城市綜合體,其中超過兩百畝的城市綜合體項目達到了5個。

  商業(yè)地產(chǎn)并不適合游資進行短暫炒作

  “商業(yè)地產(chǎn)是一個專業(yè)性很高,競也比較充分的行業(yè),其產(chǎn)品本身屬性點決定了并不適合游資進行短暫炒作。”樓市傳媒董事長、中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在成都接受記者采訪時表示,我們看到有一些商業(yè)項目在調(diào)控政策出臺之后,銷售價格已經(jīng)上漲,3月至5月間,北京大量在租、在售商業(yè)地產(chǎn)項目價格均出現(xiàn)波動,在價格明顯波動的90個商業(yè)地產(chǎn)項目中,有90%的項目價格提升,其中有27%的項目價格漲幅超過兩成,租價高漲幅為60%、售價高的漲幅為50%,北京6月計劃入市的商住樓項目多達9個,商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”。

  近,包括萬科、龍湖、遠洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。“做住宅”的萬科將在深圳建五家酒店,加大持有型物業(yè)的儲備,并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型;龍湖計劃在五至七年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升;2009年保利地產(chǎn)年報中稱,該公司在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營上實現(xiàn)較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時內(nèi)割肉涌入商業(yè)地產(chǎn),此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時點的同時,也恰恰在為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展敲響一個警鐘。

  中房協(xié):國家宏觀調(diào)控支持商業(yè)地產(chǎn)

  雖然眾多知名的品牌開發(fā)商的涉足,從某種程度上來講,對商業(yè)地產(chǎn)是一個利好的消息,其實力和品牌會使得商業(yè)地產(chǎn)本身的競更加劇一些,有利于創(chuàng)造出更好的、更市場化的產(chǎn)品。蔡鴻巖表示,商業(yè)地產(chǎn)再熱,也是跟專業(yè)相關的,從投資的角度來講,商業(yè)地產(chǎn)不投資額度、資金門檻較高,其投資的專業(yè)性、技術(shù)門檻要求更高。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要有專業(yè)化團隊,二要有很強資金實力,三要有準確的市場把握能力,四要有較好的運營方式和策略方針。

  據(jù)蔡鴻巖介紹,房地產(chǎn)開發(fā)從大的分類上有兩種:住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。自上世紀80年代末期出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)近20多年來,中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)商絕大多數(shù)屬于住宅開發(fā)類地產(chǎn)商。真正有實力并且有能力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商實在是鳳毛麟角。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會給出的商業(yè)地產(chǎn)定義,商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資,以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

  商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與住宅房地產(chǎn)開發(fā)大的不同在于,商業(yè)地產(chǎn)可以為城市持續(xù)制造產(chǎn)值、利稅,并提供業(yè)。它是城市發(fā)展三產(chǎn)業(yè)的前提和基礎,是城市配套設施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動力。而住宅房地產(chǎn)開發(fā)是滿足、提供城市居民居住功能需求,開發(fā)商一次性獲利的一個階段性生產(chǎn)項目。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受本報記者專訪時表示,隨著今年4月差別化住房信貸政策的出臺,主要是嚴格的“二套房”政策,對房地產(chǎn)市場中的投機因素起到了比較快的抑制效應,同時對于改善性住房需求也有一定抑制效應。目前,房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期??傮w來說,全國70個大中城市房價漲幅趨緩,按照抑制部分城市房價過快上漲的要求,這個目標在逐步實現(xiàn)。但從辦公樓和商業(yè)性用房的銷售面積來看,受調(diào)控政策的影響程度較小。

  “房地產(chǎn)市場的“觀望期”還會延續(xù)一段時間。”朱中一表示,廣義的商業(yè)地產(chǎn),包括商業(yè)住宅這一塊,不管怎么樣,商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比還有高投入、高回報、高風險的點,所以希望從事商業(yè)地產(chǎn)的房子應該更加用心一點。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過了前幾年的快速發(fā)展以后,當前也確實遇到了一些問題,主要是市場經(jīng)營銷售量下降。盡管國家近幾年來對房地產(chǎn)的調(diào)控主要是住宅地產(chǎn)這部分,但是我們國家房地產(chǎn)發(fā)展的一些指導思想,宏觀調(diào)控的目標一些分析對商業(yè)地產(chǎn)同樣有一定的影響力。房地產(chǎn)發(fā)展給客戶不同的需要,也有一些指導思想,宏觀調(diào)控的目標,比如說總量基本合理,價格基本穩(wěn)定和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展相適應,和相關的行業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。所以我們要從大的方面來看,國家宏觀調(diào)控是支持商業(yè)地產(chǎn)的。

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