概念透支 上海迪士尼樓市泡沫或提前破滅

從4月8日上海迪士尼舉辦動工儀式至今短短數天，股市迪士尼概念的多支股票連續(xù)下跌，走出一波利好出盡行情。在迪士尼所在板塊的樓市，也出現了利好“見光死”、泡沫提前破滅的跡象。
 

統(tǒng)計數據顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到終確認、終開工的一兩年時間里，迪士尼樂園所在的以上海浦東川沙板塊為核心的區(qū)域樓市即進入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。但近日，迪士尼項目附近新開樓盤突現大幅降價促銷，包括了2萬抵10萬的大幅優(yōu)惠。
 

“這種舉動并不意外。這個板塊里，幾乎是投資者的天下，投資比例高，樂園正式開工，利好出盡嘛。”某知名中介浦東川沙店的業(yè)務人員告訴記者。
 

在業(yè)內人士看來，迪士尼樓市泡沫的突變，利好出盡是誘因，根本的在于持續(xù)的強力調控措施，對投資需求的巨大直接打擊，令幾乎全靠投資投機支撐起來的迪士尼樓市泡沫有些不堪一擊。
 

迪士尼泡沫：投資客天堂
 

若以4月8日為節(jié)點，往前從迪士尼樂園落戶上海的消息傳出開始數年中，迪士尼概念一直是上海樓市一個強力助推器，直接體現為相關區(qū)域樓市房價的扶搖直上，而4月8日無疑是個歷史性的高潮點。
 

以浦東川沙板塊為核心的真正迪士尼概念區(qū)域，是在約2009年前后上海迪士尼選址“浦東、崇明謎底”揭曉之后，時間跨度約兩年。
 

但這兩年中，川沙及周邊區(qū)域無疑成了樓市投資投機客的天堂。相關統(tǒng)計數據顯示，從每平方米不足萬元到24230元的房價速漲傳奇，上海迪士尼項目所在的川沙板塊用一年時間完成。
 

成交數據顯示，2009年一季度時，川沙板塊的商品住宅的成交均價為9378元/平方米，處于上海成交均價落后位置。至2009年四季度，上海迪士尼樂園宣布正式落戶時，川沙板塊的成交均價為12797元/平方米，隨后川沙板塊房價一路飆升。到2010年一季度，川沙板塊商品住宅成交均價攀至16290元/平方米，至二季度成交均價躍至24230元/平方米。盡管2010年三季度有所回落，但基本穩(wěn)定在歷史高位。
 

截至2010年四季度，川沙板塊成交均價終報23348元/平方米。從獲批至今，短短一年多的時間，迪士尼項目所在的浦東川沙板塊房價漲幅幾乎全部超過。
 

扶搖直上的還有二手房。據21世紀不動產上海區(qū)域市場反映，迪士尼落地后的一年多里，川沙板塊二手房價格上漲幅度基本超，有的甚至達到200%以上，尤其是次新房源價格更有大幅攀升。
 

不是住宅，商鋪等其他類型的物業(yè)炒作暴漲之勢，與住宅相比，有過之而無不及。今年近一次的土地拍賣中，川沙新市鎮(zhèn)的一個商業(yè)地塊成交溢價率高達427％。據了解，綠地集團等國內外知名房企均已在迪士尼區(qū)域投下重金，多數聚集商業(yè)地產。
 

商鋪成為投資投機者的另一項愛。來自當地中介的信息顯示，商鋪尤其是小面積商鋪一直十分，目前當地萬家新天地廣場、越龍灣等新開盤的純商鋪項目都受到投資者熱捧，單價約3萬元/平方米。而近推出的某個位于地鐵附近的商鋪項目，以小面積為主，單價迫近6萬元/平方米，直逼市地段商業(yè)項目。
 

當地的中介門店負責人告訴本報，不管是住宅還是商業(yè)物業(yè)，賣家?guī)缀醭^80％都是投資投機客，即使有自住自用者，也大都抱有投資的意圖，真正打算來此區(qū)域居住的自住型買家，很少很少。
 

目前迪士尼周邊區(qū)域，不管是與市的離，還是交通和配套的便利性，并不是居住的好選擇。

       調控致泡沫提前破滅？
 

據本報記者了解，迪士尼正式開工，對周邊樓市板塊而言，其標志意義并不在于歷史漲幅的高點，或許更在于一路飆升的轉折點。新統(tǒng)計數據顯示，開發(fā)商正抓緊將迪士尼概念的樓盤出貨，大量供應上市。
 

一季度，上海川沙板塊零供應，但迪士尼外圍板塊成交占比大浦東過半。據搜房網數據監(jiān)控統(tǒng)計，一季度浦東新區(qū)總計成交面積24.1萬平方米，其中迪士尼輻射6大板塊成交活躍，合計12.2萬平方米，占據整個大浦東一半以上成交量。川沙連續(xù)4個月“零供應”，周康、惠南等外圍板塊崛起。
 

調控對樓市的沖擊，在迪士尼區(qū)域這樣前期炒作盛行的市場率先有所體現。2011年以來，川沙板塊的成交均價出現明顯滑落，今年一季度小幅回落至20140元/平方米。
 

來自該區(qū)域市場信息顯示，較大幅度的打折促銷項目紛紛開始亮相。
 

克而瑞數據顯示，位于浦東新區(qū)南六公里567弄的某項目，自2009年11月迪士尼落戶的消息宣布后，房價由之前的18494元/平方米瞬間漲到26446元/平方米。但日前上海迪士尼破土動工的消息傳出后，該樓盤并未效仿2009年11月的營銷策略，借機漲價，而是推出優(yōu)惠措施，預交2萬抵10萬。

        在這一銷售策略背后，是迪士尼區(qū)域前期漲幅過快項目的慘淡業(yè)績。上海官方網站房地產數據顯示，上述項目的銷售速度自去年1月至今一直較為緩慢，去年10月、11月、12月，今年3月該樓盤的銷售速度為4套、4套、2套、2套。
 

有開發(fā)商營銷負責人對記者坦言，調控沖擊下投資需求大幅縮水，加上迪士尼正式動工利好出盡等因素，迪士尼概念樓市盛而衰也是可以預料的，現在還是個開始。“但終是否存在泡沫破滅的情況，還要看后市的綜合因素。”
 

調控重壓之下，投資投機驅動的樓市泡沫出現來得快去得快的跡象。
 

仲量聯行在其新的季度報告中指出，預計現行的緊縮政策將貫穿整個2011年，并有可能延續(xù)至2012年。該行中國區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙認為，預計2011年住宅成交均價會有所下降。
 

21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔指出，迪士尼區(qū)域周邊房產目前可供炒作的空間不大，相信在未來兩年內如無其它重大規(guī)劃建設影響，該區(qū)域難再成市場熱點。
 

不過也有人更悲觀，中房信分析師薛建雄表示，迪士尼板塊在2009年樓市上漲期，概念炒得過熱，房價被透支，成為目前樓市調控時期的房價雷區(qū)。盡管迪士尼開工，但還是老舊概念，沒能再次提升目前處于高位的周邊房價，使得投資者短期觀望。鑒于當前的密集樓市調控政策，川沙鎮(zhèn)周邊房價沒有重現飆漲，而是陷入疲軟。