2008年上半年孝感市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告

孝感房地產(chǎn)信息

 

 

 

2008年上半年，孝感市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)159家，注冊(cè)資本28.8億元，其中，二級(jí)資質(zhì)14家，三級(jí)資質(zhì)13家，四級(jí)資質(zhì)48家，暫定資質(zhì)84家。孝感城區(qū)具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)92家，注冊(cè)資本共計(jì)17.6億元，其中，二級(jí)資質(zhì)9家，三級(jí)資質(zhì)6家，四級(jí)資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)58家。各縣市具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別為：漢川市14家，應(yīng)城市14家，云夢(mèng)縣10家，安陸市13家，大悟縣11家，孝昌縣5家。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及投資情況

2008年上半年，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目89個(gè)，同比減少22.3%。其中，今年新開(kāi)工項(xiàng)目20個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目69個(gè)（在建項(xiàng)目59個(gè)，已竣工項(xiàng)目30個(gè)）。

在89個(gè)項(xiàng)目中，孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目41個(gè)（在建項(xiàng)目22個(gè)，已竣工項(xiàng)目19個(gè)），同比減少30.3%。其中，今年新開(kāi)工項(xiàng)目7個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目34個(gè)（未竣工項(xiàng)目15個(gè)、上年已竣工但尚處于銷(xiāo)售期的項(xiàng)目19個(gè)）。

全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.8億元，同比增長(zhǎng)76.6%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.86億元，同比增長(zhǎng)109.3%。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年上半年，全市商品房施工面積139.36萬(wàn)平方米，同比減少5.7%；其中，孝感城區(qū)商品房施工面積78.9萬(wàn)平方米, 同比增長(zhǎng)23.7%。

全市商品房竣工面積53.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.9%；其中，孝感城區(qū)商品房竣工面積17.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5%。

3、銷(xiāo)售情況

2008年上半年，全市商品房銷(xiāo)售面積33.86萬(wàn)平方米，同比減少了46.7%。其中，住宅銷(xiāo)售面積31.83萬(wàn)平方米，同比減少了47.4%。孝感城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積19.35萬(wàn)平方米，同比減少了20.8%；其中，住宅銷(xiāo)售面積17.3萬(wàn)平方米，同比減少了32.5%。

全市商品房銷(xiāo)售金額7.63億元，同比減少了17.4%。其中，住宅銷(xiāo)售金額6.59億元，同比減少了20.3%。孝感城區(qū)商品房銷(xiāo)售金額5.1億元，同比增長(zhǎng)20.7%；其中，住宅銷(xiāo)售金額4.56億元，同比增長(zhǎng)16.7%。

4、房地產(chǎn)價(jià)格情況

2008年上半年，全市商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2255元/m2，同比增長(zhǎng)52.7%，比上月降低了0.9%。其中，孝感城區(qū)商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2783元/m2，同比增長(zhǎng)60.7%，比上月降低了2.5%。全市商品住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2070元/m2，同比增長(zhǎng)50%，比上月降低了0.2%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2639元/m2，同比增長(zhǎng)66.3%，比上月降低了2.7%。

孝感城區(qū)6月份當(dāng)月商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2595元/m2，同比增長(zhǎng)42.9%，與上月持平，其中，商品住宅平均價(jià)格為2452元/m2，同比增長(zhǎng)41.2%，比上月降低了5.2%。

孝感城區(qū)高層銷(xiāo)售均價(jià)為3138元/m2，比上月降低了7.2%，其中住宅為2978元/m2，比上月降低了7.5%；多層銷(xiāo)售均價(jià)為2150/m2, 比上月降低了0.87%，其中住宅為2028元/m2，比上月降低了0.54%。

孝感城區(qū)商品住宅高層銷(xiāo)售單價(jià)高的為武漢三江航天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的蔚藍(lán)新都小區(qū)3938元/m2，多層銷(xiāo)售單價(jià)高的為孝感福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的福星城4407.68元/m2，與上月基本持平。

2008年上半年，各縣（市）商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格分別為：漢川市2410元/m2，同比增長(zhǎng)69.7%；應(yīng)城市1670元/m2，同比增長(zhǎng)46.7%；云夢(mèng)縣1590元/m2，同比增長(zhǎng)32.5%；安陸市1320元/m2，與去年同期持平；大悟縣1290元/m2，同比減少3.2%；孝昌縣1360元/m2，同比增長(zhǎng)54.5%。商品住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格分別為：漢川市1680元/m2，同比增長(zhǎng)40%；應(yīng)城市1413元/m2，同比增長(zhǎng)28.4%；云夢(mèng)縣1380元/m2，同比增長(zhǎng)38%；安陸市1298元/m2，同比增長(zhǎng)46.5%；大悟縣1150元/m2，同比增長(zhǎng)16.3%；孝昌縣1350元/m2, 同比增長(zhǎng)53.4%。

據(jù)市地稅部門(mén)提供的數(shù)據(jù)：2008年上半年，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收4068.67萬(wàn)元。其中：契稅收入1369.16萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅2412.2萬(wàn)元，企業(yè)所得稅287.31萬(wàn)元。

從2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況呈現(xiàn)出以下主要點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快

2008年上半年，我市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，增幅較大。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資15.8億元，同比增長(zhǎng)76.6%，增幅較上年同期提高了50.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.86億元，同比增長(zhǎng)109.3%，增幅比上年同期提高了69.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增幅上升的主要原因是孝感城區(qū)和孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較上年增長(zhǎng)較大。今年上半年，孝感城區(qū)的“福星城”、“北大鴻城”、“西湖明珠”等幾個(gè)大項(xiàng)目投資額較大，分別達(dá)到了43560萬(wàn)元、5400萬(wàn)元、4858萬(wàn)元；孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅分別達(dá)到了82.5%、44.24% ，使得全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較大。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)差異化

2008年上半年，全市商品房竣工面積53.75萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積33.86萬(wàn)平方米。從商品房屋竣工面積與銷(xiāo)售面積的比值來(lái)看，整體上呈供給大于需求。其中，漢川等六個(gè)縣市的竣工面積為35.85萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售面積為14.51萬(wàn)平方米，供給大于需求。而孝感城區(qū)供給和需求較為均衡，竣工面積和銷(xiāo)售面積分別為17.9萬(wàn)平方米和19.35萬(wàn)平方米，竣工面積略小于銷(xiāo)售面積，如果加上去年竣工已進(jìn)入銷(xiāo)售期但尚未出售的商品房，則供需基本平衡。由此可以看出，各縣市與孝感城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)不平衡狀態(tài)。

3、商品房銷(xiāo)售價(jià)格近期環(huán)比有所下降，房?jī)r(jià)小幅回落的勢(shì)頭已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)

2008年上半年，全市商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2255元/m²，同比增長(zhǎng)52.7%，其中，孝感城區(qū)商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2783元/m²，同比增長(zhǎng)60.7%。全市商品住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2070元/m²，同比增長(zhǎng)50%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2639元/m²，同比增長(zhǎng)66.3%。但是，商品房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比卻出現(xiàn)了下降。以孝感城區(qū)為例，孝感城區(qū)5月份當(dāng)月商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2595元/m²，同比增長(zhǎng)46.1%，環(huán)比下降了12.6%，其中，商品住宅平均價(jià)格為2587元/m²，同比增長(zhǎng)45.6%，環(huán)比下降了7.3%。6月份當(dāng)月商品房銷(xiāo)售的平均價(jià)格為2595元/m²，同比增長(zhǎng)42.9%，環(huán)比持平，其中，商品住宅平均價(jià)格為2452元/m²，同比增長(zhǎng)41.2%，環(huán)比下降了5.2%。預(yù)計(jì)這種房?jī)r(jià)小幅回落的勢(shì)頭還將持續(xù)一段時(shí)間，這期間房?jī)r(jià)也有可能會(huì)出現(xiàn)反彈，但是不會(huì)漲得太高，也不會(huì)回落到太低的水平。

4、銷(xiāo)售面積同比下降，居民購(gòu)房行為趨于謹(jǐn)慎和理性

2008年上半年，全市房屋銷(xiāo)售面積33.86萬(wàn)平方米，同比減少了46.7%（孝感城區(qū)商品房銷(xiāo)售面積19.35萬(wàn)平方米，同比減少了20.8%），降幅較大。這主要是由于受全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下降的影響以及保障性住房投放市場(chǎng)的鼓舞，人們持幣觀望，購(gòu)買(mǎi)行為趨于理性和謹(jǐn)慎，以及人們的這種“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”、認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌的心里的影響。再有一點(diǎn)是孝感城區(qū)2007年底的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到了29.87平方米，大部分城市居民已基本實(shí)現(xiàn)了“住有所居”。部分低收入住房困難家庭又可以通過(guò)住房保障制度來(lái)實(shí)現(xiàn)“住有所居”的問(wèn)題。其余的低收入住房困難家庭，即使是房?jī)r(jià)再低，也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品住房。其他剛性購(gòu)房群體乃至投資性購(gòu)房群體的購(gòu)房行為逐漸趨于謹(jǐn)慎和理性。

5、住房結(jié)構(gòu)基本合理，還需繼續(xù)調(diào)整

我市目前的住宅結(jié)構(gòu)總體上講是基本合理的，但離國(guó)家“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的調(diào)控要求還有一定的離，據(jù)規(guī)劃部門(mén)提供的數(shù)據(jù)，孝感城區(qū)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重在50%左右。目前我市住房供應(yīng)主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但全市比較規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)才剛起步，廉租住房建設(shè)進(jìn)行實(shí)物配租面還不大，全面推進(jìn)住房保障制度，進(jìn)一步加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還很艱巨。

從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和運(yùn)行點(diǎn)來(lái)看出，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是基本平穩(wěn)和健康的，但近期也出現(xiàn)了一些新的情況和問(wèn)題：一是商品房銷(xiāo)售價(jià)格與去年同期比增長(zhǎng)較快，上半年同比增長(zhǎng)52.7%，大大高于全省同比增長(zhǎng)8.2%的平均水平；二是市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，成交萎縮，銷(xiāo)售面積下降較多，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷，成交萎縮，銷(xiāo)售面積下降較多，主要有以下幾個(gè)方面的原因：

一是我市的銷(xiāo)售淡旺季的時(shí)間分布與其他城市相比有所不同。一般來(lái)說(shuō)，商品房的銷(xiāo)售旺季會(huì)集中在下半年的9、10月份以及上半年的5、6月份，但由于我市屬于一個(gè)打工經(jīng)濟(jì)的城市，我市的很多在外打工及創(chuàng)業(yè)人員會(huì)選擇春節(jié)前后回家鄉(xiāng)來(lái)購(gòu)房，所以我市的銷(xiāo)售旺季一般發(fā)生在春節(jié)前后的11、12月份至次年的1、2月份，與其他城市有所不同。

二是國(guó)家宏觀調(diào)控政策發(fā)生了實(shí)質(zhì)性作用。各項(xiàng)調(diào)控政策的密集出臺(tái)，別是信貸、稅收政策的出臺(tái)，如人民銀行12次提高存款儲(chǔ)備金率、6次加息，從緊的貨幣信貸政策，以及去年底《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)（二套房貸政策）等，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，人們以改善居住條件為主的自住性需求在逐步減少。由于人們擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，很多購(gòu)房人（別是以改善居住條件為主的自住性需求者）在前段時(shí)期都已購(gòu)買(mǎi)到了自己需要的房屋，以致購(gòu)買(mǎi)房屋的這種自住性需求減少，投資和投機(jī)性需求也得到了一定抑制，以致交易量出現(xiàn)明顯回落，觀望氣氛較為濃厚。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高度敏感期，發(fā)展走勢(shì)存在著很大的不確定性，開(kāi)發(fā)商對(duì)于大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不敢貿(mào)然投資入市。

三是受全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)大環(huán)境的影響。自去年下半年以來(lái)，全國(guó)很多一線城市（別是深圳和上海）的市場(chǎng)成交大幅縮減，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，今年以來(lái)這種市場(chǎng)成交縮減和房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)更加明顯，據(jù)報(bào)道，深圳市一季度商品住宅成交同比下降了七成，今年6月，深圳平均房?jī)r(jià)為每平方米11159元，與去年10月均價(jià)每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36%。由此也帶動(dòng)其他一線城市包括北京、杭州等地的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑的勢(shì)頭。由于這種一線城市的聯(lián)動(dòng)作用，我省大城市武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也大幅縮減，據(jù)報(bào)道，武漢市上半年商品住宅成交套數(shù)同比下降了50.41%，房?jī)r(jià)較峰值已下跌了10%-15%，而且預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將延續(xù)。我市的房?jī)r(jià)走勢(shì)受武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響比較大，因此我市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售也較低迷，銷(xiāo)售面積也在下降。

四是自2007年至今年前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)大幅上漲，透支了今年的房?jī)r(jià)上漲空間，明顯超越了人們的心理承受能力，市場(chǎng)出現(xiàn)了濃厚的觀望氣氛。即使二季度以來(lái)房?jī)r(jià)呈逐月下降趨勢(shì)，但人們的觀望情緒仍然未減。這也是成交量萎縮的一個(gè)原因。

1、繼續(xù)認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策

在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，要進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，由經(jīng)營(yíng)城市向監(jiān)管城市轉(zhuǎn)變；重點(diǎn)發(fā)展中小套型普通商品住房，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，適度發(fā)展中商品房，形成多層次的住房供給的合理配置。

2、采取有效措施，防止空置面積出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)

一是引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商壓縮利潤(rùn)空間、適度降價(jià)，解決當(dāng)前樓市冷清的問(wèn)題，以降價(jià)換得普通投資者入市，以降價(jià)換取交易量的回升。如果房?jī)r(jià)降到合適價(jià)位，廣大自住客戶(hù)入市，必然推動(dòng)成交放大；二是在符合國(guó)家調(diào)控政策的情況下，活躍存量房交易市場(chǎng)，刺激增量房的銷(xiāo)售；三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的觀念，使不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費(fèi)需求，逐步對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落；四是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開(kāi)辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展。

3、整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。

繼續(xù)扎實(shí)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為予以堅(jiān)決整治，重拳出擊，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

4、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，加強(qiáng)對(duì)住房消費(fèi)的正確引導(dǎo)。