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2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

2021年03月18日 09:16     小編:龍麗萍          點(diǎn)擊:3229

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? ? ? ?2021年作為“十四五”開局之年,百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)緊跟國家政策,精準(zhǔn)把握市場機(jī)遇,提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù),優(yōu)化管控模式,提升企業(yè)核心競爭力,引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告

中國房地產(chǎn)TOP10研究組中指研究院

? ? ? ?1.業(yè)績規(guī)模

? ? ? ?2020年,全國商品房成交金額實現(xiàn)同比增長8.7%,百強(qiáng)企業(yè)把握城市輪動復(fù)蘇機(jī)遇,打造適銷產(chǎn)品,加大營銷力度,實現(xiàn)了規(guī)模穩(wěn)步增長,銷售總額超十萬億,市場集中度進(jìn)一步提升。2021年,房地產(chǎn)市場面臨較多不確定性,百強(qiáng)企業(yè)更加注重規(guī)模、效益和風(fēng)險的平衡,旨在增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭力。

? ? ? ?(1)銷售總額超十萬億,頭部陣營趨于固化

? ? ? ?2020年百強(qiáng)企業(yè)把握城市復(fù)蘇機(jī)會加大推盤,聯(lián)動線上與線下資源,助力項目快速去化,銷售規(guī)模穩(wěn)步提升,銷售總額超十萬億元,銷售總額、銷售面積分別達(dá)109771.6億元、79634.7萬平方米,同比增長12.8%和11.6%,增長率分別高于同期全國增幅4.1、9.0個百分點(diǎn),繼續(xù)跑贏大勢。百強(qiáng)企業(yè)市場份額小幅擴(kuò)大,行業(yè)集中度持續(xù)提升。2020年,百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額上升至63.2%,較上年提高2.3個百分點(diǎn),但增幅繼續(xù)回落。

? ? ? ?百強(qiáng)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)注重平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險,將產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)作為核心競爭力,尋求企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張期,規(guī)模擴(kuò)張是房企的主要訴求;隨著市場趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺,房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重;2020年“三道紅線”等監(jiān)管政策的持續(xù)出臺,企業(yè)未來發(fā)展邏輯也必將重塑,過去的土地紅利和金融紅利遠(yuǎn)去,行業(yè)進(jìn)入了管理紅利時代,正式將嚴(yán)控風(fēng)險提到戰(zhàn)略目標(biāo)高度上,未來將更加注重規(guī)模、效益及防風(fēng)險三者的均衡發(fā)展,以期在穩(wěn)定中謀求可持續(xù)發(fā)展。

? ? ? ?(2)把握城市復(fù)蘇輪動機(jī)遇,快推盤強(qiáng)營銷促增長

? ? ? ?2020年百強(qiáng)企業(yè)把握城市復(fù)蘇機(jī)會加大推盤,聯(lián)動線上與線下資源,助力項目快速去化,銷售規(guī)模穩(wěn)步提升。一方面百強(qiáng)企業(yè)把握熱點(diǎn)城市政策窗口期,抓住城市復(fù)蘇機(jī)遇積極搶收,實現(xiàn)了銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長,一線及三四線城市成交占比提升。另一方面,百強(qiáng)企業(yè)因城施策把握主流需求,一線城市加大首置及首改類產(chǎn)品占比,二線及三四線城市聚焦首改類產(chǎn)品;同時加速對產(chǎn)品進(jìn)行迭代升級,圍繞客戶深層次需求,注重健康、社交等要素,以差異化產(chǎn)品贏得市場。此外,百強(qiáng)房企緊跟市場形勢迅速反應(yīng),適時調(diào)整營銷策略,順勢開展線上銷售模式,同時整合各渠道資源優(yōu)勢,打造線上線下立體營銷體系,開啟數(shù)字化營銷新篇章。

? ? ? ?2.運(yùn)營表現(xiàn)

? ? ? ?2020年,隨著行業(yè)市場增速放緩和利潤空間的下滑預(yù)期,房企面臨土地成本高企、急迫降杠桿所帶來的雙重壓力,百強(qiáng)企業(yè)不斷強(qiáng)化運(yùn)營能力,以內(nèi)生增長促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

? ? ? ?(1)盈利能力持續(xù)下行,優(yōu)秀企業(yè)控成本強(qiáng)管理保增收

? ? ? ?2020年百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢,增速較上年有所放緩。銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤的增長態(tài)勢,百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)596.9億元,凈利潤均值達(dá)71.5億元,分別同比增長18.3%、9.8%,增速較上年減少2.8、4.4個百分點(diǎn)。由于營業(yè)成本上漲,百強(qiáng)企業(yè)凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速,“增收少增利”現(xiàn)象持續(xù)。

? ? ? ?2020年,百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.2%、14.4%,盈利能力繼續(xù)下降。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響,百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個百分點(diǎn)。

? ? ? ?(2)投資聚焦核心城市群,多元化融資保發(fā)展

? ? ? ?2020年初受新冠肺炎疫情影響,土地市場熱度較低,企業(yè)拿地積極性受挫;隨著疫情得到控制,土地市場逐步升溫,全年百強(qiáng)企業(yè)投資強(qiáng)度有所加大。50家百強(qiáng)代表企業(yè)全年拿地金額總量同比增長16.2%,其中招拍掛市場的拿地金額19402.6億元,占全國300城土地出讓金的32.0%;拿地金額占銷售額比重均值達(dá)到35.0%,與上年同期相比增長4.2個百分點(diǎn),拿地積極性有所回升。百強(qiáng)企業(yè)布局繼續(xù)回歸一二線,拿地聚焦熱點(diǎn)城市群,長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區(qū)域。其中百強(qiáng)代表企業(yè)新增土儲權(quán)益面積中近六成位于一二線城市,長三角、長江中游及粵港澳大灣區(qū)新增土儲權(quán)益面積占全部新增面積的比例分別為22.8%、13.0%和10.5%。

? ? ? ?2020年,房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管從嚴(yán)的總基調(diào)保持不變。下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化,“三道紅線”以及“兩道紅線”等監(jiān)管新規(guī)出臺,企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊。在此背景下,百強(qiáng)企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅增長,成為發(fā)行主力,海外債、ABS均出現(xiàn)不同程度的增長。隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化,百強(qiáng)企業(yè)積極拓展股權(quán)融資渠道,通過赴港上市、增發(fā)配股、引入戰(zhàn)投等方式補(bǔ)充資金。

? ? ? ?3.風(fēng)險管理

? ? ? ?房地產(chǎn)長效機(jī)制持續(xù)實施,百強(qiáng)企業(yè)將面臨更加精細(xì)化監(jiān)管環(huán)境。一方面,百強(qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債、改善現(xiàn)金流,密切關(guān)注政策實施進(jìn)度,把握好銷售端現(xiàn)金流入,防范流動性風(fēng)險。另一方面,百強(qiáng)企業(yè)也應(yīng)關(guān)注投資風(fēng)險,警惕貨值不足、貨值結(jié)構(gòu)不合理和高價地帶來的運(yùn)營和資金風(fēng)險。

? ? ? ?(1)三道紅線下降檔初顯成效,促回款保障資金鏈安全

? ? ? ?“三道紅線”影響下,百強(qiáng)企業(yè)積極降負(fù)債,但負(fù)債水平仍處于高位。2020年,百強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為78.7%、70.9%,較上年下降0.7、0.9個百分點(diǎn),凈負(fù)債率均值為94.6%,較上年下降9.6個百分點(diǎn)。

? ? ? ?2020年針對重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度先后出臺,對房企債務(wù)水平提出直接的優(yōu)化目標(biāo),并直接增加目標(biāo)達(dá)成的約束條件。因此,在房地產(chǎn)金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下,房企需在發(fā)展中解決降負(fù)債問題,應(yīng)順勢而為,轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式,堅持量入為出、動態(tài)管理、審慎決策。

? ? ? ?(2)精準(zhǔn)投資儲備充足的貨值,理性決策謹(jǐn)防高價地風(fēng)險

? ? ? ?隨著融資環(huán)境的再度收緊,“三道紅線”勢必倒逼房企去杠桿、降負(fù)債,多數(shù)房企將通過銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善財務(wù)狀況。在這樣的環(huán)境預(yù)期下,對于企業(yè)而言保持充足的可售貨值和良好的貨值結(jié)構(gòu),才能保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。研究組以2016~2020年為研究區(qū)間,基于百強(qiáng)企業(yè)的新增貨值情況、代表城市的出清周期,對其可售貨值結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析研究。從可售貨值結(jié)構(gòu)來看,約58.1%可在1年內(nèi)去化,與上年同期相比提升2.5個百分點(diǎn),而1~3年、3~5年及5年以上的占比則均同比減少,短期內(nèi)去化壓力較小。

? ? ? ?2020年,多個城市增加優(yōu)質(zhì)地塊供給,加之較為寬松的貨幣環(huán)境,企業(yè)拿地?zé)崆檩^高,百強(qiáng)企業(yè)新增高價地總量略有增長。2020年全國共成交高價地314宗,其中百強(qiáng)企業(yè)154宗,占比為49.0%,成交金額超3000億元,占比為52.7%。為分析百強(qiáng)企業(yè)高價地去化情況,研究組整理了百強(qiáng)企業(yè)近五年所拿高價地開盤及去化情況。結(jié)果顯示:近五年高價地開盤率為36.7%,大型房企憑借較強(qiáng)的資金實力和操盤能力,去化率超五成。未來隨著行業(yè)盈利空間下行,企業(yè)投資拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

? ? ? ?4.社會責(zé)任

? ? ? ?(1)積極依法納稅,履行企業(yè)公民責(zé)任2020年,百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅,納稅額穩(wěn)步增加。百強(qiáng)企業(yè)納稅額均值達(dá)72.7億元,同比增長10.3%。此外,百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)加大社會公益領(lǐng)域投入,在保障房、教育、養(yǎng)老等多方面積極履行企業(yè)公民責(zé)任。

? ? ? ?(2)為精準(zhǔn)扶貧獻(xiàn)策獻(xiàn)力,獲得社會各界肯定和表彰

? ? ? ?百強(qiáng)企業(yè)持續(xù)多年獻(xiàn)策獻(xiàn)力,助力國家脫貧攻堅目標(biāo)如期達(dá)成,積極推動這場聲勢浩大的脫貧攻堅人民戰(zhàn)爭取得全面勝利,其貢獻(xiàn)也獲得社會各界的廣泛肯定。

? ? ? ?(3)多舉措筑牢疫情戰(zhàn)線,助力打贏疫情防控戰(zhàn)役

? ? ? ?百強(qiáng)企業(yè)充分發(fā)揮各種優(yōu)勢,用實際行動助力打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)。疫情防控期間,百強(qiáng)企業(yè)全方位投入疫情防控工作,為疫情防控提供了有力的物質(zhì)支撐;疫情緩解后,百強(qiáng)企業(yè)一手抓疫情防控工作,一手抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作,為扎實做好“六穩(wěn)”“六保”工作,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。結(jié)語

? ? ? ?中國房地產(chǎn)行業(yè)整體步入總量峰值、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的階段,市場集中度持續(xù)提升,整體利潤水平呈現(xiàn)下降趨勢,房企需要從過去的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營,才能在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2021年作為“十四五”開局之年,百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)緊跟國家政策,精準(zhǔn)把握市場機(jī)遇,提升產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù),優(yōu)化管控模式,提升企業(yè)核心競爭力,引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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