土地增值稅啟動立法！對個人征稅可能性不大

       7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務；房地產企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規(guī)模、期限情況、經我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》等。

       2018年至今，房地產調控政策越來越頻繁地落地，調控范圍從國內發(fā)債向海外融資、信托等渠道擴散。

       135家上市房企的負債總額正不斷增加，到2019年一季度，負債總計突破8.5萬億元；現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比僅為37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企發(fā)布了增發(fā)預案公告，數(shù)量相比2018年同期增長150%。

       “目前的政策是加強監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產行業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展”，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實并不是房地產企業(yè)的主要資金來源，只是房地產企業(yè)面臨資金多重管制下的一個板塊。

       20家房企負債超千億，新城控股排第六

       “為了強化市場約束機制，防范房地產企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記提出要求”，7月12日，國家發(fā)改委在上述通知中指出，房地產企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產負債結構等因素，有效防控外債風險。

       6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業(yè)融資過度擠占銀行信貸資源。

       到了7月，銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，為加強房地產信托領域風險防控，針對近期部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司嚴格執(zhí)行房地產市場調控政策和現(xiàn)行房地產信托監(jiān)管要求；要求控制業(yè)務增速，將房地產信托業(yè)務增量和增速控制在合理水平。

       如果從數(shù)據(jù)上來看，從2017年至今，135家房地產企業(yè)的負債總計一直在增加。

       Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產企業(yè)的負債總計分別達5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產企業(yè)的負債總計突破8.5萬億元。

       從個股來看，2017年一季度時，負債合計超過千億的房地產企業(yè)共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛?？毓?、首開股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團、金地集團、華僑城A、中南建設。到了2018年一季度時，負債總計超過千億的房地產企業(yè)達到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負債超過千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍光發(fā)展、大悅城。

       在過去的兩年中，135家房企中負債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口，其最新負債總計分別達到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

       排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負債總額第六的是泛海控股，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負債第六的房地產企業(yè)，至今保持第六的位置。

       值得一提的是，盡管135家房地產企業(yè)的負債總計和負債超千億企業(yè)都在增加，但房企的負債中位數(shù)出現(xiàn)了變化。

       從2017年一季度到2018年上半年，房地產企業(yè)的負債中位數(shù)一路增長，從2018年三季度開始，房地產企業(yè)的負債中位數(shù)下降。

       “目前的政策是加強監(jiān)管，房企的正常融資不受影響，但對于大額融資的管控會明顯緊縮，這也有助于未來房地產行業(yè)穩(wěn)定長遠發(fā)展”，中原地產首席分析師張大偉表示，本次受到監(jiān)管的美元債其實并不是房地產企業(yè)的主要資金來源。

       張大偉表示，加強監(jiān)管的最直接影響，就是目前房地產企業(yè)的資金成本相比于之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企的大額度融資將大量減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，“特別是那些此前融資渠道較少的房企、負債率高企的房企、中小型房企等，融資難度和資金壓力將非常大”。

       流動資產下滑，不到4成房企現(xiàn)金流為正

       光大證券表示，隨著房地產“前端融資”業(yè)務進行收緊，未來信托房地產業(yè)務規(guī)模將下降，同時項目融資操作也將更加規(guī)范。未來政策或將根據(jù)執(zhí)行反饋情況進行調整，預計收緊態(tài)勢至少持續(xù)到四季度。“我們認為，即便未來的政策尺度可能有所調整，但不會背離總體的調控基調。”

       至于房企的應對方式，光大證券分析稱，除了放緩拿地節(jié)奏，減少資本開支，預計房地產開發(fā)商還將提高周轉速度，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得注意的是，如果銷售不達預期，同時外部融資出現(xiàn)收緊，將導致房企的資金鏈出現(xiàn)壓力。

       房地產企業(yè)目前資金鏈是否承壓？

       與負債率相對應的，135家房企的經營活動產生的現(xiàn)金流凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年一季度出現(xiàn)惡化。2018年一季度，135家房企中，只有39家現(xiàn)金流為正，2018年中報時現(xiàn)金流為正的企業(yè)擴大到了63家，2018年三季度76家房企現(xiàn)金流為正，2018年底則有92家。不過在2019年一季度，現(xiàn)金流為正的企業(yè)只有51家，占比不到4成。

       從135家房企的現(xiàn)金流總和上來看也是如此，在2018年全年，房企的現(xiàn)金流情況不斷好轉。

       現(xiàn)金流為負的房企與負債率高企的房企名單有不少重合之處。在2018年一季度，有18家房企的現(xiàn)金流凈額低于-20億元，現(xiàn)金流最少的企業(yè)是萬科A，隨后是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發(fā)展、金地集團、新湖中寶、新城控股等，這些都是當年負債高企的房企。

       2019年一季度，現(xiàn)金流最少的8家房企，包括萬科A、華夏幸福、首開股份、招商蛇口、金科股份、陽光城、新城控股、光明地產，全部低于-50億元。其中華夏幸福經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-154.53億元。

       除了經營活動現(xiàn)金流之外，流動資產是一項可以在一年內變現(xiàn)或者耗用的資產指標，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。135家房企的流動資產也出現(xiàn)了下滑。

       在2018年一季度、中報和三季度，這些房企的流動資產合計中位數(shù)緩慢增長，但在2018年報時，流動資產合計的中位數(shù)下滑。

       在135家房企中，流動資產最少的幾家企業(yè)，流動資產幾乎都出現(xiàn)減少。2019年一季度，流動資產最少的十家房企分別為ST宏盛、全新好、綠景控股、亞太實業(yè)、中房股份、凌云B股、東灃B、ST新梅、ST巖石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流動資產在2018年底時為7489.28萬元，2019年一季度為6552.28萬元；綠景控股的流動資產在2018年底時為3.08億元，2019年一季度為1.47億元。