孝感樓市2011年終盤點之一：政策篇

        2011年對于房地產(chǎn)業(yè)而言又是一個“政策年”。 樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、付提高等一系列調(diào)控政策的“洗禮”，樓市下行局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，風(fēng)光不再。 

         2011，我們該以怎樣的心態(tài)去回顧那些越來越有力度、越來越的樓市調(diào)控政策？我們又該以怎樣的心情迎接2012的到來？我們需要反思、需要沉淀、更需要成長。孝房網(wǎng)盤點2011年影響孝感樓市的房產(chǎn)政策，與孝感樓市共成長。
 

  新國八條

 政策：
        一、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布;
 
        二、加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，要努力增加公共租賃住房供應(yīng);
 
        三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策。加強(qiáng)稅收征管，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅;
 
        四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買二套住房的家庭，付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;
 
        五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款;
 
        六、合理引導(dǎo)住房需求。原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房;
 
       七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。
 
       八、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

業(yè)內(nèi)聲音：“這一次出拳很重，很明顯是不希望投資者再攪和樓市了。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎如此評價。“新國八條”對投資投機(jī)性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進(jìn)一步的“加碼”。此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機(jī)性需求的抑制更是絲毫不會放松。
 
NO.2 孝感市房產(chǎn)局公布房價控制目標(biāo)
政策：3月31日，孝感市公布了2011年度的新建住房價格控制目標(biāo)：2011年度孝感市城區(qū)新建住房平均價格漲幅低于GDP增長水平，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度相適應(yīng)。

業(yè)界聲音：過去房產(chǎn)調(diào)控是單邊調(diào)控，主要是調(diào)需求，這次是從單邊向雙邊進(jìn)行轉(zhuǎn)型。此舉措被業(yè)內(nèi)解讀為防止房價上漲失控。確定什么樣的房價控制目標(biāo)，也體現(xiàn)著地方政府調(diào)控房價的誠意、決心，甚至發(fā)展路徑的選擇。
 
No.3 商品房明碼標(biāo)價“一房一價”執(zhí)行 
政策：3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。對違反明碼標(biāo)價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。
 
孝房網(wǎng)評：“一房一價”的目的是為了規(guī)范市場行為，控制開發(fā)商亂漲價。這項制度實施后，開發(fā)商在公布價格后再想隨意漲價，確實不是那么容易了。但是，這個良好愿望與商品房銷售的實際情況卻有些脫節(jié)，而且從孝感的實際情況來看一房一價的效果不太明顯。
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No.4三次加息、六次上調(diào)、一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率
政策：
 

業(yè)界聲音：上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對樓市打擊巨大，對股市有連帶負(fù)面影響。對于2011年年末的后一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“本次金融政策的調(diào)整，對樓市的影響微弱，政府不會從抑制樓市過熱轉(zhuǎn)為拯救樓市，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率一定程度上堅定了樓市信心，但不能說是樓市的‘救命稻草’。”
 
孝房網(wǎng)評：調(diào)整存款準(zhǔn)備金讓開發(fā)商感覺到了些許壓力，但是對于市場體量略小的孝感房地產(chǎn)市場，開發(fā)商還是可以通過其他的渠道籌資。反而三次加息對已經(jīng)購房還是即將準(zhǔn)備購房的購房者來說，無疑是增加了購房成本。而年底的一次下調(diào)貸款準(zhǔn)備金也是釋放了一個信號，讓開發(fā)商松了一口氣。

No.5 孝感各大銀行相繼上調(diào)貸率
政策：隨著上海、廣州等地多家銀行相繼上調(diào)了套房貸款利率，孝感市內(nèi)各大銀行相繼調(diào)整付額度，上浮基準(zhǔn)利率10—15%。

業(yè)界聲音：在國家限制信貸規(guī)模和調(diào)高存款準(zhǔn)備金壓力下，商業(yè)銀行可放貸資金越來越少。一方面是沒有房貸規(guī)模，另一方面，在目前國家調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、發(fā)展經(jīng)營等非房貸業(yè)務(wù)政策指引下，在供給減少需求保持不變的情況下，各家銀行調(diào)整有限的房貸資源，進(jìn)一步優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)。

孝房網(wǎng)評：對于差錢的剛需購房者是個不小的打擊，套房付增加，利率提高。一面是居高不下的房價，一面是日益增長的購房成本，能硬著死扛。那些迫切進(jìn)城的購房者，他們選擇了承受這額外的不多卻也不少的幾萬塊的購房支出。
 
No.6 升級版限購令出臺
政策：根據(jù)新“國八條”以及國務(wù)院辦公廳通知內(nèi)容，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。這意味著，京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，總計有36個城市需要出臺或更新住房限購政策。9月1日，限購城市名單擴(kuò)大到二三線城市，涉及全國七十多個城市。
 
孝房網(wǎng)評：限購令升級對孝感樓市的影響是反作用的，孝感在外經(jīng)商務(wù)工人員的數(shù)量很大，各大城市的高房價與升級版限購令的出臺使其中大部分在外置業(yè)的夢想破滅，轉(zhuǎn)而回家購房置業(yè)，托起了孝感2011年的樓市。

No.7 孝感新增8114套“保障房”惠及更多中低收入家庭
政策：記者從房產(chǎn)管理局信息網(wǎng)獲悉，今年孝感市計劃新增8114套保障性住房，至8月已全部開工。其中新增廉租住房1014套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房2600套，新增公共租賃住房4500套，為更多中低收入家庭帶來福音。
　　
業(yè)界聲音：孝感市保障性安居工程建設(shè)按照政府主導(dǎo)、政策引導(dǎo)、部門配合、社會參與的思想，采取落實建設(shè)項目、落實建設(shè)資金、加強(qiáng)檢查督辦三項措施，不斷加快保障性住房項目建設(shè)，各項工作穩(wěn)步推進(jìn)。按照“依法依規(guī)、應(yīng)保盡保”原則，落實保障房有效供應(yīng)，滿足低收入住房困難家庭需求。